2012年第三季的度石家庄房地产市场分析报告.doc

引言：市场成交活跃 楼市强劲上升 　　政策环境的相对稳定，为石家庄房地产市场重现强劲上升提供了“契机”。在推盘意愿相对积极的开发企业，以及购房意愿相对强烈的消费者的共同作用下，2012年第三季度的石家庄房地产市场出现了久违的持续上升趋势，无论是成交面积，还是成交额，均已经接近调控前的水平。 　　从整体上看，2012年第三季度石家庄房地产市场呈现出“投资意愿稳定，供应力度积极，成交显著上升，房价波动上扬”的状态。其中，第三季度石家庄商品房和商品住房的成交面积与成交额不仅相当于2012年上半年的总和，也已经达到了调控前的水平；交易双方趋于活跃，使市场活力显著提升。 　　2012年第三季度石家庄消费者表现出强烈的购房意愿。其中，改善性消费者继续成为石家庄消费者的主导力量；此外，消费者的购买力也有了较为明显的提升，通过一次性付款进行购房的消费者显著增加；在购买力的支撑下，消费者对于房屋总价的承受能力明显增强，购房时考虑的因素也明显增多。在购买力提升、购房意愿趋于强烈的同时，消费者的购房理念显示出理性、务实的特点，对于房价、政策和市场走势持平稳态度的消费者显著增加，盲目看跌或看涨的比例有所下降，这也保证了消费者的购房意愿能够得到合理的释放。 　　而在市场的另一端，消费者呈现出的变化也在促使开发企业进行着调整和转型。2012年第三季度整体品质良好的项目受到市场热捧，也促使开发企业加强产品的设计和研发力度，并有意识地树立和建设品牌影响力。另一方面，销售情况良好大大减轻了开发企业的资金压力，也使开发企业打折优惠的动能有所减弱。但从目前来看，尽管购房优惠明显减少，第三季度房价出现了抬升趋势，但由于消费者购买力的提升，并未削弱消费者的购房意愿。在对石家庄房地产市场的长线发展表达看好之意的同时，开发企业出于对中期政策层面不确定性的考量，对房价、新购置土地等问题均表现出较为审慎的态度。 　　《2012年第三季度石家庄房地产市场分析报告》的推出，旨在介绍2013年第三季度石家庄房地产市场的整体运行情况，总结市场主要表现特征，对开发企业和消费者的市场预期进行盘点和分析，为开发企业实施新的发展战略提供参考和建议。 第1章 2012年第三季度石家庄房地产市场运行情况 　　1.1 商品房投资额和开工面积情况：走势窄幅波动 投资意愿强烈 　　提要： 　根据石家庄市建设局提供的数据，中国不动产研究中心河北分中心统计显示，2012年7月至9月，石家庄商品房累计完成投资19.0948亿元，同比下降38.90%，环比下降5.19%。另一方面，2012年前三个季度石家庄商品房累计完成投资51.3992亿元，较2011年前三个季度下降47.83%。通过图1-1我们发现，2012年上半年石家庄商品房投资额连续出现的上升势头，在第三季度有所放缓。 图1-1 2011年1月至2012年9月石家庄商品房投资额走势 　　我们认为，第三季度商品房投资额仍处在正常的波动范围之内，并不能就此判断开发企业的投资信心是否有所下降。另一方面，我们判断开发企业出于对中期政策环境的谨慎态度，可能导致其调整投资速度，保障资金链的安全。关于对开发企业的调查与分析，我们将在第3章进行详尽阐述。 　　2012年7月至9月，石家庄商品房开工面积为136.3605万平方米，同比下降38.67%，环比上升2.45%。另一方面，2012年前三个季度石家庄商品房开工面积为355.7996万平方米，较2011年前三个季度下降51.60%。 　　综合2012年前三个季度石家庄商品房开工面积走势，以及一般项目1至2年的开发周期，我们认为，这反映出开发企业对石家庄房地产市场的长期走势仍持乐观态度，对市场的长期信心较为坚定。 图1-2 2011年1月至2012年9月石家庄商品房开工面积走势 　　1.2 商品房供应情况：供应意愿整体积极 推盘速度有所控制 　　提要： 　　2012年7月至9月石家庄商品房供应面积为145.37万平方米，同比下降1.96%，环比下降16.37%。其中，商品住房供应面积为64.11万平方米，同比下降29.48%，环比下降53.27%；商品住房供应面积占商品房供应面积的44.10%，这一比例较2012年第二季度下降了34个百分点。图1-3反映了2011年10月至2012年9月石家庄商品房和商品住房供应面积的走势情况。从整体上看，第三季度石家庄商品房和商品住房供应面积均呈现出倒“V”字格局，各月之间的波动较为剧烈，供应面积差距比较大。 图1-3 2011年10月至2012年9月石家庄商品房和商品住房供应面积走势 　　我们认为，造成2012年第三季度石家庄商品房和商品住房供应面积呈现出上述走势的因素，包括以下两个方面。 　　首先，2012年前三个季度石家庄房地产市场淡旺季因素减弱，自2012年2月开始，除5