2012年房地产的行业分析报告.docx

PAGE \* MERGEFORMAT 1 房地产行业 分析报告 正文目录 1、 行业总体发展情况 3 1.1 行业概述 3 1.2 行业生命周期分析 3 2 、PEST模型分析分析 5 2.1 经济环境分析 5 2.2 产业政策环境分析 7 2.3社会环境分析 8 2.4技术环境分析 8 3 、市场运行情况 9 3.1 “国房景气指数”分析 9 3.2 房地产市场供给情况分析 10 3.3 房地产市场需求情况分析 11 3.4 房地产市场价格分析 11 4 市场竞争情况分析 13 4.1五力模型分析 13 4.2 竞争格局分析 15 4.3 重点企业分析 17 5.市场趋势预测19 5.1政策环境预测19 5.2市场价格预测 行业总体发展情况 行业概述 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。产业主要内容包括： （1）国有土地使用权的出让； 　　 （2）房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发； 　　 （3）房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动； 　　 （4）房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介； 　　（5）物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境； 　　 （6）房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。 实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。本文主要对房地产开发和建设这一子行业进行分析。 1.2 行业生命周期分析 行业的生命周期指行业从出现到完全退出社会经济活动所经历的时间，主要包括四个发展阶段：幼稚期，成长期，成熟期，衰退期。通过行业生命周期分析，可以推测行业今后发展的趋势，增长速度，并根据不同阶段的特点，采取相应的发展战略，增强企业竞争力，提高企业的经济效益。下图表反映了行业生命周期各阶段的特点。 实际的房地产年投资额可以比较真实的反映每年的房地产市场状况。下表显示了1999年至2011年我国房地产年投资完成额及其增长率变动趋势。通过观察数据我们可以发现，我国房地产业发展较快，房地产投资完成额持续增长，只有指标的增长率呈现上升、下降相互交替的周期波动形态。数据来自国家统计局 我们可以发现， 根据“产业生命周期模型”，我国房地产业正处于成长期，有着良好的发展潜力和快速的增长速度。 2 、PEST模型分析分析 2.1经济环境分析 从国际经济形势来看，2012年全球经济形势十分严峻。近期美国经济出现改善苗头，但长期增长的势头依然微弱，美联储近日决定将过度宽松的货币政策延长至2014年。美国经济75%以上来自私人消费，受房地产低迷和失业率高的双重影响，消费增长很慢，科技创新、新能源、出口等战略调整还没有到位。失业是美国经济的大问题，目前失业人口超过1300万，近半数是长期失业。目前其财政政策明显受到制约，货币政策持续宽松，但是效果并不明显。欧盟领导人峰会对欧债危机问题束手无策或立场不一，不仅拖累实体经济增长，还导致标普等评级机构下调部分欧盟成员国的主权信用评级，欧盟经济今年只能蹒跚前行。日本经济长期靠外需拉动，但受日元升值、自然灾害因素的影响，2011年日本出现了30多年未见的贸易逆差，加上国内部分产业呈现外迁趋势，预计日本经济今年增长前景黯淡。在新兴经济体中，俄罗斯、巴西、印度、南非等国经济虽然保持增长态势，但由于通货膨胀困扰，在控通胀和保增长方面面临两难选择。此外，由于中东欧国家的经济、金融同欧元区高度关联，近期下行风险有所增加。 欧洲主权债务问题短期内难以解决。欧盟长期高福利政策以及巨额开支使财政赤字、公共负债难堪重负，但这些国家还没有来得及进行政策调整，自身根上的问题和全球金融危机交织在一起，就出现了欧债危机。希腊等高负债国家历史遗留问题严重，经济持续负增长，政局普遍动荡。欧债危机对欧洲经济、政治的影响还在继续发酵，看不到彻底解决的希望。风险正从希腊等边缘国家向欧元区核心国家扩散，从公共财政向银行业扩散。尤为值得关注的是，今年上半年，主权信用尚好的德、法等欧元区核心大国也将发行新国债，一定程度上冲击着欧元区外围国家的发债成功率，拉升外围国家的发债成本，3大评级机构对欧元区一些成员的前景展望为负面，可能继续调降等级，市场信心较为脆弱。 　　 全球物价走势不容乐观。发达国家持续实行超宽松货币政策，埋下了通胀的种子。在经济复苏放缓、失业率长期居高不下的同时，发达国家通胀水平却在逐步攀升。