2013房地产估的价理论与方法.docx

2013年真题解析 第01讲　2013年真题解析（一） 　　一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）　　1.不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（　）。　　A.掌握的估价信息不同　　B.遵循的估价原则不同　　C.履行的估价程序不同　　D.估价对象的状况不同 ?? 『正确答案』A『答案解析』 估价原则是在长期估价实践中总结出来的，估价工作中应该遵循的法则和标准。同一估价对象同一估价目的和同一估价时点下的评估，应该遵循同样的估价原则；估价程序是确保估价过程没有错漏、缺失的估价工作的先后程序。任何估价业务都要遵循相同的估价程序；同一估价对象，其基本状况肯定是一样的。　　参见教材P27－35。 [ HYPERLINK javascript:void(0); 讲义编号NODE95078600020100000101：针对本讲义提问] 　　2.根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（　）划分。　　A.行政区域　　B.估价目的　　C.估价对象规模　　D.价值类型 ?? 『正确答案』B『答案解析』不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划分，应当在资质等级许可的范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制。　　联想法。资质等级，主要是什么不能做，一级资质什么都能做，二级资质两个不能做（上市、清算），三级资质3个不能做（加个司法鉴定），暂定三级5个不能做（再加城镇房屋拆迁和在建工程抵押）。　　参见教材P396－397。 [ HYPERLINK javascript:void(0); 讲义编号NODE95078600020100000102：针对本讲义提问] 　　3.在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（　）来选取。　　A.估价假设和估价原则　　B.价值类型和估价结果　　C.估价程序和估价方法　　D.估价目的和估价对象 ?? 『正确答案』D『答案解析』在实际估价中，选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。　　记住“估价目的是龙头”。在各估价要素中，很多要素都是由估价目的决定的。　　参见教材P33。 [ HYPERLINK javascript:void(0); 讲义编号NODE95078600020100000103：针对本讲义提问] 　　4.房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（　）的特性。　　A.不可移性　　B.独一无二　　C.相互影响　　D.用途多样 ?? 『正确答案』C『答案解析』一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。房地产利用存在经济学上所讲的“外部性”。　　参见教材P63－64。 [ HYPERLINK javascript:void(0); 讲义编号NODE95078600020100000104：针对本讲义提问] 　　5.关于房地产互补品的说法，正确的是（　）。　　A.商业用房与工业用房是互补品　　B.新建商品房与存量房是互补品　　C.经济适用住房与普通商品住房是互补品　　D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品 ?? 『正确答案』D『答案解析』与某种房地产相关的物品，是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能够满足相同或相似的需要、可替代它的其他房地产，在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。　　房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，一种房地产的互补品的价格如果上涨，对该种房地产的需求就会减少。例如，大城市郊区的住宅，当提高连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会减少。　　居住用房和与其配套的商业用房是互补品，商业用房与工业用房不存在互补关系；经济适用住房与普通商品住房是替代品，新建商品房与存量房也是替代品。　　替代品：此消彼长,彼此替代　　互补品：一荣俱荣，一损俱损　　参见教材P87－88。 [ HYPERLINK javascript:void(0); 讲义编号NODE95078600020100000105：针对本讲义提问] 　　6.某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000㎡的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/㎡（建筑面积）。该类房地产的报酬率为10%，目前该承租人权益价值为