2013年武汉房的地产市场总结.doc

一、2013年武汉住宅市场总结 1. 价格：武汉市住宅均价明显上涨，八千元以上中高价格段占比增加显著 图：2007-2013年武汉住宅成交均价及其增速 成交均价持续上涨，年末缓涨趋稳。2013年武汉市住宅成交均价为6851元/㎡，较2012年上涨7.6%。受市场旺盛的需求、土地市场地王频出等因素的推动，自2012年9月开始，武汉市住宅成交均价连续上涨13月；年末，由于受到“汉七条”等政策收紧的影响，房价开始停涨并出现微调。总体来看，基本实现了政府年初制定的“房价涨幅不高于人均收入涨幅”的限价目标。 图：2009-2013年武汉不同价位住宅成交套数占比 8000元/平米以上中高价格段成交占比同比涨幅明显。从2013年武汉市分价格段成交套数占比来看，成交占比最大的价格段为8000-10000元/㎡，达22%，同比增加约5个百分点；10000元/㎡以上高价格段成交占比也较12年增加约4个百分点；低价段中4000元/㎡价格段成交占比降幅最大，同比减少约9个百分点；8000元/㎡以下各价格段成交占比基本相当，均在13%-15%之间。 2. 供应：新增供应持续稳定增长，市场供应充足 图：2007-2013年武汉住宅新批上市面积及其同比增速 住宅新增供应量持续增长，市场供应充足。2013年武汉商品住房累计新增供应1610万平方米，较去年同期增长5.3%。近几年，武汉市大规模进行城中村改造，市场土地供应量及待开发量均处于较高水平。近五年住宅市场新增供应量持续创新高，但增速放缓。具体来看，二季度和四季度为供应旺季，月均供应量分别达到158万㎡和187万㎡。 3. 成交：全年成交量创历史新高 图：2007-2013年武汉商品住宅（含保障房）成交面积及其同比增速 13年成交量增长显著，创历史新高。2013年武汉商品住宅累计新增成交15.9万套，较去年增加2.33万套；成交面积为1581.26万平方米，较12年全年增加18%。2013武汉楼市全年旺销，月均成交超过1.3万套，除了2月春节不足万套，其余月份没有淡旺季之别。13年出台一系列调控政策，如一季度的新国五条及武汉公积金贷款新政，11月下旬“汉七条”及二套房首付比例提高等，但充足的供应、强劲的刚需及改善型需求以及相对平稳的均价，使得武汉市在调控政策下依然创下新高，市场表现不俗。 ? 区域分布：洪山区成交蝉联冠军，汉阳区跃升至第二名 图：2008-2013年武汉住宅各区域成交面积占比 洪山区蝉联冠军，汉阳区上升至第二名。2013年，洪山区蝉联销售冠军，共计266万㎡，占全市总销量的17%，区域内佳兆业金域天下、保利公园九里、保利中央公馆、万科金色城市等项目热销带动区域成交持续保持高位。在观澜国际、观澜御苑、汉阳人信汇等项目的带动下，汉阳区由2012年第7名上升至今年的第2名，成交占比提升3.3个百分比。黄陂区、东湖开发区和江夏区分别排名第3-5名。 图： 2013年武汉各区域住宅成交均价及同比增速 除东湖风景区外，所有区域成交均价同比上涨。2013年各区域均价与2012年相比，仅东湖风景区均价出现下降（因东湖风景区12年以别墅销售为主，而13年主力销售小户型均价较低），其他价格上涨的区域中硚口区和青山区均价涨幅较大，分别为34%和84%，主要是因保障房成交量减少。此外，远城区除黄陂区和新洲区外，均价涨幅均在10%-20%之间。 成交结构：90-140㎡面积段、三房户型成交占比显著提升 图：2007-2013年武汉住宅分面积段成交套数占比 90-140㎡面积段成交占比明显提高。具体来看，2013年武汉市商品住宅成交结构同比去年变化不大。120㎡以下面积段仍然是武汉市主力需求面积段，合计占总销量的81%。90㎡以下小户型和140㎡以上面积段大户型成交占比较去年分别下降约3个百分点和2个百分点。2011年限购以来，更多的购房者趋向于购房一次到位，同时市场上户型设计越来越合理，其中90-100㎡小三房因面积小、功能性强，总价低，深受购房者喜爱。13年同比增长约4个百分点，此外，120-140㎡面积段成交占比也较去年增加约2个百分点。 图：2007-2013年武汉住宅分户型成交套数占比 按户型来看，三房户型成交占比显著提升。具体来看，2013年武汉市商品住宅仍然以两房和三房为主力户型，其中两房户型占比最大，为52%；三房成交占比显著提升，较去年增加约7个百分点，说明改善性需求开始释放；而一房小户型成交占比下降约4个百分点；四房及以上户型占比与去年基本相当。 4. 供需对比：总体供需持平，出清周期明显下降 图：2006-2013年至今武汉住宅销供比 供需两旺，供需差值进一步缩小，销供比为0.98。2013年，武汉新增供应和新增成交双双创新高，供需均较为旺盛，供需差值为27.3万㎡，销供比为0.98，供需基本持