2014房产在家的庭财富中作用和风险_西南财经大学_中国家庭金融调查与研究中心.docx

PAGE 房产在家庭财富中作用和风险 西南财经大学 中国家庭金融调查与研究中心 2014年1月 摘要：根据中国家庭金融调查与研究中心的数据显示，城市家庭住房资产占总资产比例为65%，农村家庭也达到了54%，这意味着中国家庭一半以上的资产以房产的形式存在。同OECD国家相比，中国住房资产占家庭总资产比例较高，尤其是多套房产占家庭总资产比例较高。但是，如果一个家庭拥有工商业项目、股票等其他方面的投资，其房产占总资产比例要显著低于其他家庭。住房资产占家庭资产的比例随着户主年龄的增加而增大。对于除自住房外的多套房资产占比，高收入家庭以及拥有股票的家庭其比例占比也显著高于其他家庭。中国家庭金融调查与研究中心的数据还显示，房产占家庭资产比例高的地方，同时其房价收入比也较高，更增加了家庭财富风险。同时我们还发现，通过民间借款买房的家庭，其房产占家庭资产比例显著高于没有借款的家庭，这也反映出房地产市场风险对民间金融市场的溢出。然而，房价下跌风险对于银行的家庭贷款并没有明显的风险溢出，房价即使下跌50%，也仅有10%的家庭其住房价值小于剩余贷款。因此，拓宽家庭投资渠道，增加资产多元化，是降低因房价下跌所导致的家庭财富缩水风险的有效措施。 自1998年住房改革以后，住房供给变为主要由市场提供，中国城市家庭的财富选择中又多出了一项重要的选择——买房。伴随着住房价格的不断攀升，中国家庭的住房自有率迅速提高，房产已然成为普通家庭最为重要的财富。利用中国家庭金融调查与研究中心的数据，我们可以揭示房产在中国家庭财富中的作用以及住房价格波动对于中国家庭以及其他机构参与者带来的风险。 住房拥有率和房产资产占比较高 根据2011年和2013年中国家庭金融调查的数据，我国家庭自有住房拥有率在城镇地区有所提高，从84.8%上升到87%；在农村地区住房拥有率基本保持不变，在96%附近波动。无论是城市还是农村，我国家庭住房拥有率都远高于国际平均水平。 表1: 中国家庭住房拥有率 2011 2013 城镇地区 84.8% 87.0% 农村地区 96.0% 95.8% 图1：全球主要国家住房拥有率 数据显示，2011年城镇地区有房家庭中拥有一套住房的家庭占比为81.7%，拥有两套及以上住房的家庭占比为18.3%；2013年城镇地区有房家庭中拥有一套住房的家庭占比为78.3%，拥有两套及以上住房的家庭占比为21.7%。一套房家庭比例下降，拥有多套房家庭比例上升，主要是因为城镇地区有相当比例的一套房家庭购买了第二套住房，家庭拥有的住房资产进一步增大。 表2：城镇地区住房拥有情况 2011 2013 一套住房 81.7% 78.2% 两套及以上住房 18.3% 21.8% 另一方面，房产的价值占家庭总资产的比例在城市和农村家庭呈现出不同的变化趋势。城镇地区房产占家庭总资产的比例由2011年的63.8%上升到2013年的65.2%；而农村地区这一比例则由57.8%下降至53.9%。 表3：房产价值占家庭总资产比例 2011 2013 城镇家庭 63.8% 65.2% 农村家庭 57.8% 53.9% 房产占家庭净资产的比例城市和农村地区，均呈现了下降的趋势。尤其是农村地区下降得尤为明显，这一比例从62.5%降至57.8%。 表4: 房产价值占家庭净资产比例 2011 2013 城镇家庭 69.6% 69.0% 农村家庭 62.5.% 57.8% （一）分地区房产占家庭总资产比例 按照东部、中部和西部地区分类统计房产占家庭总资产的比例，可以发现无论是城镇地区还是农村地区，东部地区的房产占家庭总资产的比例都要明显高于中部和西部地区。说明住房资产在东部地区家庭财富中的地位更为重要。 图2：分地区看房产占家庭总资产比例 按照一二三线城市进行统计，可发现一线城市房产占家庭总资产的比例以及占家庭净资产的比例均显著高于二三线城市，达到75%以上。在这两个指标上，二线城市略微高于三线城市。 表5：一二三线城市房产占家庭总资产比例 房产占总资产比 房产占净资产比 一线城市 75.9% 79.0% 二线城市 63.9% 67.0% 三线城市 61.4% 66.4% （二）不同特征的家庭房产占总资产比例 将家庭总收入从低至高排序，分为四个组别，分别统计各个组别房产占总资产的比例，可发现无论是城镇地区还是农村地区，除去收入最低的25%的家庭外，收入最高的前25%的家庭的房产占总资产的比例都低于其他组别的家庭。 图3：不同收入家庭房产占资产比例 在城镇地区，房产占总资产的比例随着户主年龄增大而增高。农村地区，年龄较大的户主其房产占家庭资产的比例也较高。城镇地区户主年龄大于60岁的家庭的住房占比高达82.3%；而在农村地区这一比例也高达61.2% 图4: 不同户主年龄家庭房产占比 户主的健康程度不同，房