2014年无锡市的房地产商业市场调研报告.doc

江苏省无锡市大北庄地块调研报告 2014年12月16日 地块概况： 地块位于无锡西南部中国唯一的无锡国家工业设计园内，在太湖大道和蠡溪路交叉口的西北角，本项目可用地面积为24910平方米，容积率：≤6.5，建筑密度：＜50%，绿地率：＞20%，用地性质：商业用地，商务办公用地。 1-6月无锡市区共出让27幅国有建设用地使用权，土地成交总面积137.22万平方米，同比减少36.79%，成交金额52.27亿元，同比减少30.13%，基本都以底价成交。从季度来看，今年二季度土地供应节奏相比一季度明显放缓，土地成交面积49.67万平方米，环比减少43.27%，成交金额16.95亿元，环比减少52.01%。　　　　分区域看，上半年滨湖区出让地块最多，为10幅，土地成交面积72.9万平方米。从土地性质看，上半年住宅用地面积约75.57万平方米，占比为55.08%。由此综诉本地块所属滨湖区去年土地成交金额为无锡各区之首，优越的发展前景成为兵家必争致地。 大北庄地块隔太湖大道相望为蠡湖新城；地处蠡园、蠡湖中心公园、勃公岛、蠡湖之光、鼋头渚等风景名胜的中心地带，距五里湖仅500米；南侧太湖大道直通沪宁高速公路（距锡东入口仅20分钟），规划中的轨道交通4号、5号线在地块东侧交汇；西侧经快速内环与无锡机场、京沪高铁无锡东站无缝对接。 城市属性： 城市概况 无锡市先后荣获全国十大最具经济活力城市；中国制造业十大最具竞争力城市；最具幸福感城市；中国大陆创新能力最强城市；中国最佳商务城市；连续多年入选福布斯大陆最佳商业城市。支柱产业主要以高档纺织、服装加工、精密机械、汽配工业、电子信息特色冶金、金属制造、精细化工、生物制药为主。目前常住人口684.41万。 城市交通 无锡重要的地理位置促使无锡成为了华东地区主要的交通枢纽，现已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。 铁路：无锡铁路站现为华东地区仅有的三个客货特等站之一。 公路：无锡是沪宁线上的公路中枢，沪宁高速、沪宜高速、京沪高速、宁杭高速、沿江高速等途经无锡。312、104国道穿过无锡，无锡已成为全国54个公路运输中心之一。 航空：无锡苏南硕放国际机场，又名无锡硕放机场。 海运内河：无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656公里，已开通营业航运线221条。 城市人口 无锡市下辖下辖共6个行政区、1个新区、7个镇、41个街道。面积1224.85平方公里，（另有太湖水域397.8平方公里）人口超过470万。无锡户籍口径总人口470.07万人（常住人口为684.41万人）市区平均人口密度最高的是南长区，每平方公里为13661人。 地 区 人口密度（平方公里） 人口（万人） 崇安区 11243 18.5283 南长区 13661 32.6512 北塘区 8187 25.4771 锡山区 1060 42.3024 惠山区 1328 43.19 滨湖区 733 46.1475 新区 1499 32.785 江阴 1229 121.2572 宜兴 540 107.7284 合计 1016 470.0671 城市经济： （1）经济总量 GDP年增幅总体上呈下降趋势； GDP总量在江苏省位列第二，但近几年GDP增长处于瓶颈期，逐年下降。 （2）产业结构 2010开始，无锡的第三产业比重逐年增加，产业结构进一步优化，显示了无锡正在进行产业结构的调整。无锡的第三产业比略高于长三角地区的平均值43%，但是与发达城市相比还有明显差距。第三产业发达是长三角地区很多城市的显著特征，未来还将商贸物流等服务业的增长，继续扩大第三产业比重。大北庄地块位于鼋头渚等风景名胜的中心地带，有明显的发展前景和优势。 第三产业比重横向比较 （3）主要工业产业 无锡支柱产业：高档纺织及服装加工、精密机械及汽车配套工业、电子信息及高档家电业、特色冶金及金属制品业、精细化工及生物医药业等。 主力产业：精密机械及汽车配套工业是第一产业，其次比重较大的是高档纺织及服装加工，电子信息及高档家电业也有较大份额。 次主力产业：旅游业也是无锡重要的产业之一，同时无锡正努力打造动漫产业,仅从产量来说，目前已位居全国第二。 主要企业：江苏小天鹅集团有限公司、无锡威孚集团有限公司、红豆集团有限公司、无锡夏普电子元器件有限公司、海澜集团公司 、 索尼电子(无锡) 有限公司、申达集团公司 · 江苏无锡商业大厦集团有限公司、江苏华宏集团公司 、江阴江东集团公司、江阴新和桥化工有限公司 、江苏三木集团公司、江苏万翔集团公司、TCL数码科技(无锡)有限公司、无锡松下电池有限公司、· 江苏倪家巷集团公司、无锡第一棉纺织厂、尼康光学仪器（中国）有限公司、江阴新潮科技集团有限公司、希捷国际科技(无锡)有限公司、江苏华西