2012年上半年的深圳房地产统计分析报告.doc

PAGE PAGE 28 2012年上半年深圳房地产统计分析报告深圳房地产信息网研究发展部 第一部分：2012年1-5月深圳主要宏观经济数据2012年1-5月份，深圳全市经济保持平稳增长，主要经济指标表现良好。主要指标方面，工业生产增速放缓，1-5月份，规模以上工业增加值1875.19亿元，同比增长3.8％；固定资产投资增速平稳，1-5月份，固定资产投资额703.17亿元，同比增长9.8％；社会消费品零售总额持续增长，1-5月份深圳市社会消费品零售总额1541.50亿元，同比增长14.1％；外贸进出口总额谨慎乐观，1-5月份外贸进出口总额1736.48亿美元，同比增长5.3％，其中出口总额1017.56亿美元，同比增长6.3％，进口总额718.93亿美元，同比增长4.0％；居民消费价格指数（CPI）增幅进一步回落，同比增长3.1％。第二部分：2012年上半年深圳土地市场分析根据深圳房地产信息网的监测，2012年上半年度，深圳土地市场城市更新用地、协议用地的力度有所加强，而公开出让的拍卖土地则大幅减少，拍卖土地的减少，源于两方面的因素，其一：深圳受地域所限，土地资源相对匮乏；其二：在持续吃紧的遏制高房价政策下，楼市前景不明朗，土地市场供给双方谨慎行事，使得公开出让的土地减少。2012年上半年深圳全市共成交7块土地，其中1块商业性办公用地、5块商业性服务设施用地、1块工业住宅混合用地，需要指出的是，2012年上半年深圳全市无居住用地成交。1块商业性办公用地位于宝安区，用地面积29013.71平方米，同比增加65.9%，建筑面积63000平方米，同比减少54.6%，成交金额11600万元，同比减少91.0%，楼面地价1841元/平方米，同比降低八成。上半年度成交的这块商业性办公用地为定向转让，竞买者需为具有独立法人资格的国有有限责任公司，项目建成后全部限自用，不能够为市场提供有效供给，故成交价格和楼面地价均较低。5块商业性服务设施用地分布在南山、宝安两区，用地面积27757.63平方米，建筑面积213120平方米，成交金额214000万元，楼面地价10041元/平方米。这5块商业性服务设施用地中，2块分布在南山区，3块分布在宝安区，从宝安区的出让情况来看，编号为A002-0037、A002-0038的两块宗地捆绑定向转让，项目开发的办公用房出售面积不大于50%，其余用于出租。编号为A002-0042的宗地同样属于定向转让，项目建成后全部建筑面积限自用。从南山区的出让情况来看，编号为T107-0015的宗地属于定向转让，项目建成后自用率不低于70%，自用面积10年内不得对外出售。编号为T107-0025的宗地同样属于定向转让，项目建成后自用率不低于70%，自用面积10年内不得对外出售。由于这些商业性服务设施用地均为定向转让，建成后自用率高，能够为市场提供的有效供给十分有限，粗略统计，这5个地块能够为市场带来的有效供给约为6万平方米。1块工业住宅混合用地位于南山区，用地面积9349.74平方米，建筑面积90000平方米，成交金额3673.12万元，楼面地价408元/平方米。编号为T404-0049的工业住宅混合用地，其中住宅部分的人才公寓属于保障性住房，建成后由市住房保障部门收购，产权归政府，不能够为市场带来有效供给。点评：随着城市更新用地力度的加大，深圳土地资源的匮乏，住宅市场的谨慎等方面因素，2012年上半年度深圳土地市场成交甚少，没有纯粹的居住用地成交，其他的商业性办公、商业性服务设施用地等虽有成交，但绝大多数为定向转让，能够为市场提供的有效供给十分有限，面对深圳目前成熟的房地产发展市场，过低的土地出让率和成交率，大大抑制了房地产市场的发展。附一：2012年上半年成交地块分布情况附二：2012年上半年成交地块的主要指标第三部分：住宅市场一、新房市场1、2012年上半年新房供应分析2012年上半年，深圳楼市继续延续之前遏制高房价的各种政策和措施，包括限购令、限贷令、提高二套房置业门槛等，政府主管部门在上半年度多次强调房地产调控力度不放松，就上半年度本身而言，楼市并无其他重大的调控措施出台，不过主管部门的数次表态充分显现了政府打压高房价的决心和力度，在这种高压的调控环境下，2012年上半年深圳楼市在谨慎中前行，从年初到年中，新房市场成交量虽不断放大，不过各开发商在定价策略上仍十分小心，多采取“以价换量”的营销策略快速回笼资金，赢取市场先机。上半年度住宅市场预售体量还算可观，根据深圳房地产信息网的监测，2012年上半年深圳市住宅预售面积153.41万平方米，同比增加4.1%，住宅预售套数16675套，同比减少4.1%。上半年度预售的项目多为普通住宅，主要分布在