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A.A新都区房地产市场
A.A.1新都区房地产发展状况分析
数据来源:新都区国土资源局
土地成交金额
从土地成交金额来看,2011年至2013年新都区的年土地成交金额呈持续上升趋势,2014年情况则全完相反。2014年上半年成交金额仅为72137万元,较去年同期大幅减少,成交金额仅为同期的25%。除了目前土地市场情况不乐观的现状以外,也与2014年上半年成交地块多属于工业用地有关。
数据来源:新都区国土资源局
土地成交价格
从土地成交价格来看,2011年至2014年上半年,新都区的土地成交均价呈起伏状,最高均价在2011年,每亩单价达到137万元;而2014年上半年土地成交均价仅为70万元每亩,这主要与当年推出交易的工业挂牌用地面积较大,成交价格较低有关。
数据来源:新都区国土资源局
(2)2014年上半年新都区土地市场发展状况
土地招拍挂情况
2014年上半年新都区招拍挂土地共14宗,成交总价为68747万元。其中13宗土地挂牌,成交面积共1045亩,成交金额为63489万元;仅1宗土地拍卖,成交面积为22亩,成交金额为5259万元。由于历年来土地市场中一般拍卖价格会高于挂牌地价,这也是拉低土地成交均价的原因之一。
成交土地分类情况
2014年上半年新都区成交土地中工业用地共10宗,成交面积927亩,总价20262万元,占总成交量87%的工业用地,完成的成交金额占总成交价的29%;商住用地140亩,总价48486万元,占总成交量13%的商住用地,完成的成交金额占总成交价的71%;这也是造成2014年上半年土地收入低于往年的主要原因。
成交土地分布情况
由于2014年成交量和交易情况有一定的特殊性,我们对本子项分析时放大采用了2013-2014年上半年的经济指标进行分析。
从成交土地的分布情况来看,工业仓储用地以工业园区和物流园区为主,商住用地以斑竹园镇、大丰镇、新都镇居多,龙桥和新繁镇近年来土地成交面积也较大。
成交土地
所在区域 成交面积(亩) 新都镇(含三河) 539 大丰镇 601 新繁镇 94 斑竹园镇 577 龙桥镇 305
数据来源:新都区国土资源局
从区域成交总金额来看,大丰镇的成交额远高于其它区域,达到235128万元;新都镇次之,达118365万元,斑竹园片区由于近年来房地产开发量和规模效应的提升,成为市场新热点,同时近年来新繁镇、龙桥镇的土地交易额也稳定上涨。下图为新都区几个主要成交面积较大的片区情况:
单位:万元 数据来源:新都区国土资源局
从成交单价来看,大丰镇的成交均价远高于其它区域,达到391万元每亩,同成都市主城区土地成交均价相对接近,而新繁镇土地成交均价以223万元每亩超过新都镇,成为高地价区域;
(3)新都区在成都市土地市场的状况分析及前景预测
2014年上半年成都市土地供应量缩减,土地市场表现较为平淡。根据《成都市新都区2014年度国有建设用地供应计划表》内容及要求,预计下半年推地的频率有所加快,商住用地所占比率加大,地价有一定结构性上涨。
从片区上看, 下半年除热点区域,新都区的军屯镇、泰兴镇有一定量的土地入市,但不论从面积还是总价看,仍以大丰、斑竹园及新都镇(含三河)片区是新都区土地市场的重点区域。
据不完全统计2014年,。
数据来源:新都区房地产管理局
②商品房销售情况
商品房销售面积情况
从商品房销售面积情况来看,2011-2013年新都区房地产销售面积逐年上升,2014年上半年则呈现下降趋势,商品房销售面积为194万平方米。预计全年成交量在330万平方米左右。
销量情况是房地产市场景气指数非常重要的指标,成交量萎缩反映出房地产市场低迷下行,房价下行的压力增大。
数据来源:新都区房地产管理局
商品房销售价格情况
从商品房销售价格情况来看,2011-2013年新都区商品房销售额和销售单价呈现出逐年上升状况。到2014年上半年,新都区商品房销售总额和交易量均出现下滑趋势,但销售单价尚略有上涨。
数据来源:新都区房地产管理局
(2)住宅房地产市场情况
2011年至2014年6月,新都区住宅市场发展情况经历了一个上行至高位然后下行的过程。从交易量上看,由于住宅市场从2014年年初开始,除5月销售情况较好以外,均出现低迷状况,交易量下滑。从售价上看,住宅售价尚有小幅上涨。
总体上看住宅市场量降价稳,楼市进入调整期,具体情况见下表:
类别 2011 2012 2013 2014年上半年 住宅面积(万㎡) 241.95 307.11 384.72 171.5 住宅套数(套) 25156 -- 41685 -- 销售均价(元/㎡) 5218 5193 5411 5639 销售金额(亿元) 126.25 159.48 208.17 96
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