2015年7月胶的州商业市场调查报告.docx

胶州商业物业调查报告 （2015年7月） 一、商业物业市场分布特征 胶州商业物业从经营业态上可分为大型超市，服装专业市场，综合商业街，家具建材市场和城市综合体五种商业类型。经营业态从日常生活百货、大型专业市场到大型餐饮、娱乐、休闲为一体综合购物广场。 以扬州路为界，胶州主体商业依然以老城区为主，集中了胶州85%以上的商业消费业态。从区域划分上分为4个大型商圈，分别是老城区商圈、佳乐家超市商圈、新城区利群商圈和兰州路家具家居建材街以及1个大型城市综合体和2个新增购物广场。 老城区商圈：胶州市最早的商圈，包含向阳市场、国货、世纪地下商城、金沙广场（大润发超市）、盛天国际、利群、新源购物购车（金逸影城）、科润城（华润万家）、财富中心。 佳乐家超市商圈：辐射含概老城区南部边缘及新城区与老城区的交界区域。 新城区利群商圈：以利群购物为中心，包含澳门路两侧沿街商业。 兰州路家居建材街：以兰州路主干道为中心，包含两侧的家居建材沿街商业，其中重点家居建材大型购物广场4个，即禧徕乐家居博览城、亿豪家居广场、龙港家具大世界和海博家居。 1个新增城市综合体：宝龙城市广场 2个新增购物广场：南坦鑫汇广场，中启购物广场 这几个商圈含概的商业除向阳市场作为专业的服饰市场，兰州西路作为家居建材专业市场以外，其他均是作为覆盖面较大的区域购物中心业态存在，而且内部商业经营品种比较全面。 二、胶州市各大商圈及重点商业项目分析 通常，我们将商圈划分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）。一般情况下，核心商圈（primary trading area）约占50%—70%的人流量；次级商圈（secondary trading area）约占15%—20%的人流量；边际商圈(fringe trading area)约占10%左右的人流量。 1.老城区商圈 青岛国货（世纪地下商城） 青岛国货集团新世纪购物中心有限公司是于2000年12月开业的一家集购物、娱乐、休闲、服务于一体的大型综合性购物中心。购物中心位于胶州市郑州西路5号，世纪大厦一、二、三层，单层营业面积10000多平方米。 楼层 经营面积（M2） 楼层功能 经营种类 3楼 10000 家电、服装、百货、童装 电视、冰箱、空调、日用百货、休闲服装、商务男装、童装等 2楼 10000 化妆品、珠宝、鞋帽、服装、超市 化妆品、金银首饰、男女服装、小食品、烟酒糖茶、蔬菜水果、生鲜加工、日用百货 1楼 10000 租赁情况： 东门：50M2，6万/年； 10M2 西门：20M2，3万/年 服装、鞋帽、饰品 由于青岛国货（世纪购物中心）所占据的较为良好的地理位置，同时经营时间较长，区域已经自然形成以它为核心向外辐射的半主力店及商业街道，其影响之深在胶州人心里已经成为大宗购物的首选，周边自然配合的专业电器市场——苏宁电器（目前已搬迁至苏州路蓓蕾大厦1F），通讯市场和服装、手饰专卖店相互比邻，业态互补，区域消费业态非常完善。 利群商场（苏州路） 利群商场位于苏州路与国货（世纪购物中心）并驾齐驱，以超市为主力店带动的中高档服饰品牌商场。与国货同期，均是胶州较早投入使用的大型综合商业网点。 1F,以品牌服饰、化妆品为主，对外租赁，租金水平同利群集团统一管理，以老庙黄金为例，年租金11万/年（约30㎡）。 2F,主要是利群超市卖场，同时利群商场实际是与向阳市场共用同一栋建筑， 两者在二层可以互通，这就为消费者提供了更为便利的购物通道，也使两者的客流都在不同程度上得到了提升。 胶州湾财富中心 胶州湾财富中心地处胶州市老城中心，东至苏州路、南至兰州东路、西至广州路、北至郑州路，商业街建筑面积达85000平方米，可容纳400多户商家，2007年9月试营业。 财富中心地上分为A、B、C、D四个楼座，地下为维客超市（目前已关闭）和大型停车场。地上商业面积业态分布： 一层：麦当劳、珠宝首饰、品牌服装、手机卖场、银行等各类品牌店 二层：A座、B座为时尚服装服饰、妇女儿童用品 C座休闲服装、数码广场；D座精品鞋帽、箱包 三层：A座为小饰品、家居用品；B座儿童服饰 C座娱乐广场； D座美食广场 商铺售价： F1：14000元/平方米-20000元/平方米 F2：均价12000元/平方米 F3：均价6000元/平方米 租金水平： 1F， 2F，以猫眼休闲服装为例，营业面积50平方米，年租金5万；以金银首饰小饰品为例，营业面积20平方米，年租金1.5-2万，周末来逛街的客户不多，生意冷淡，。 3F，出租的20平米店铺，平均要价10000-12000/年 项目招商完成约70％，但真正经营业户不足30%左右，尤其是2F、3F经营业户更少。 金沙广场 项目位于胶州市广州路老向阳市场北