5零售店铺开发的.doc

第5章 零售店铺开发（不仅是选址） 要点：零售商圈的含义、核心商圈、次级商圈、边缘商圈、零售商圈分析、零售店铺位置类型、零售店铺地址选择、雷利法则、哈夫法则、零售店铺位置的基本类型（城市商业区、购物中心以及孤立店）、CBD、SBD、NBD、String、购物中心与CBD的区别、影响零售店铺地址选择的因素、店铺转让陷阱。 零售商最重要的决策之一，莫过于零售店铺开发，它包括三部分内容：零售商圈分析、零售店铺位置类型和零售店铺地址选择等。 零售店铺地址选择简称选址，选址对于零售企业事关重大，而且一旦选定就难以改变，而其它诸如商品组合、服务种类、定价、促销手段、广告、员工等营销组合要素都能够随着环境、市场、季节的变化可以随时做出调整和改变。 零售行业是一种地利性产业，即：零售店铺选址会极大地、直接地影响经营者的经济效益，零售店铺选址优越，就拥有了“地利”的优势。中文有句俗话：“一步差三市”，而有句总结零售商获得成功因素的英文：“Place，Place，and Place”(选址，选址，还是选址)，都是对零售店铺选址之重要性的描述。 挑选优越的店铺位置是获得其他竞争者不易模仿的竞争优势的重要途径，特别是那些单店规模较大的连锁零售店（如大卖场），由于其资金投入量大、合同期长，所以不可能轻易搬迁，也不太可能轻易改变经营方式。如果是自购土地新建商店，则更加难以变动。一但搬迁将面临： 流失一部分忠诚顾客和员工，搬迁距离越远，损失越大； 新地点与老地点的市场状况不同，可能需要对经营策略进行调整； 商店的固定资产及装修不可能随迁，从而造成资产流失。 因此，零售店铺选址显得异常重要，特别是那些世界零售巨头在选址时往往极为慎重，并形成一套科学、严谨的选址方案，它们会综合考虑影响商圈的各种因素（下面介绍）而进行理性的决策，并做出定量的分析，而许多中小型零售商认定只要跟着零售巨头开店就是获利的捷径，就能降低投资风险。 本章将依序对零售商圈分析、零售店铺位置类型和零售店铺地址选择加以介绍，但介绍之前先大致了解一些家乐福、沃尔玛、肯德基对店铺选址的最基本要求。 5.1 零售店铺选址的样板 5.1.1 家乐福对 位于两条道路交叉口且其中一条为主干道（Carrefour的法语即十字路口），车流、人流进出方便； 有公交车站，有地铁或城轨更好； 有停车场和卸货区； 1万平米以上，单层8000平米以上，层高5.5米以上（电力管线、空调管线、消防水管）； 楼层荷载750千克/平方米； 首层有大厅，形状规则，柱网简单，无剪力墙，不要多于三层； 双回路供电，3200千伏安； 供水200吨/天以上，天然气100立方米/小时以上。 5.1.2 沃尔玛对选址的 早在1992年，沃尔玛就已被获准以合资方式进入中国，但直到4年后的1996年（比家乐福晚了整整一年），才经过认真选址后决定落户深圳，开设了第一家沃尔玛购物广场和山姆会员店。 1）对商圈的要求 店铺半径1.5公里的“核心商圈”范围内常住人口达到10万以上，3公里的“边缘商圈”范围内常住人口达30万人； 店铺临近交通主干道，至少双向四车道，道路与店铺衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅进出停车场，无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔； 商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平； “核心商圈“内无经营面积超过5000平方米的同类业态。 2）对店铺的要求 店铺纵深不低于40米，店铺街面宽度不低于70米，长宽比例为10:7或10:6； 层高不低于5米，期楼层高不低于6米； 楼板承重在800KG/平方米以上，期楼在1000KG/平方米以上； 柱间距不低于8米； 在社区边缘的店铺需将社区居民与消费者分流； 正门至少提供2个出入口，免费外立面广告至少3个； 每层有电动扶梯相连，地下车库与各层店铺有电梯相连； 店铺前有一定面积的广场。 3）对停车场的要求 地上或地下免费停车位不少于300个； 为供应商提供20个以上的免费货车停车位（40尺货柜车转弯半径18米）。 4）其它要求 电源为双回路供电方式，总用电量应满足商场营运及广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明、收银台、冷库、冷柜、监控、电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低压配电系统，电表、变压器、备用发电机、强弱电井道及各回路独立开关箱； 配备完善的独立给排水系统，安装独立水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，满足市政府停水一天的商场用水要求； 独立中央空调系统，空调室内温度要求达到24℃±4℃的标准； 店铺的租赁期限不低于15年并要求提供一定的免租期（如一年）。 5.1.3 KFC隶属于全球最大的餐饮企业百胜集团。自1987年在北京前门开设了中国第一家KFC以来的27年间，已在大陆的500多个城市先后开设了4600多家分店（几乎每2天开