6.1关于并购华的荣冷库的可行性分析报告.doc

关于并购华门冷库的可行性分析报告 PAGE \* MERGEFORMAT 21 PAGE \* MERGEFORMAT 1 关于并购华门冷库的可行性分析报告 2014年11月11日 华门冷库所有权人为杭州华东家禽交易中心有限公司，该公司创办于1998年，是浙江省级农业龙头企业，公司股东高**、徐**为公司实际控制人， 高**同时担任公司董事长、总经理、法定代表人。公司除在杭州良渚农产品物流中心拥有华门冷库等物业外，还在杭州乔司大井拥有产权的一座占地面积约42亩的杭州**交易中心以及余杭獐山占地800余亩的农业养殖基地（使用权）等其他资产。公司经营稳健，运营良好。 本报告所指并购对象(标的)特指杭州华东家禽交易中心有限公司所有的位于杭州良渚农产品物流中心的华门冷库全部资产（物业），以下统称“华门冷库”。 一、华门冷库概况 1、地理位置： 华门冷库坐落于杭州农副物流中心博园西路5号，毗邻杭州市最大的冷冻交易市场杭州五丰冷冻食品市场，与水果批发市场、蔬菜批发市场、水产批发市场等近在咫尺，地理位置优越，交通便利。详见附件一：华门冷库在物流中心方位（地图）。 2、建设规模： 冷库占地29.03亩，主体建筑为二栋大楼，总建筑面积39236.36平米，其中： 西楼为冷库，建筑面积24918.81平米，大楼共六层，地上五层为低温库，地下一层为高温库，低温库设计容量5万吨，高温库设计容量5千吨。 北楼为综合楼，建筑面积13858.31平米，北楼共七层，地下一层，地上六层，主要用于办公、出租、产品陈列等。北楼地下一层为停车场，地上一楼为商铺和陈列区，二、三、四、五楼可改造为高温库存或加工区，目前对三、四、五楼正在进行高温库改造，改造完成后可形成库容量近1 万吨仓储区，六楼为办公区。目前，北楼东区（电梯东面）二楼为食堂，三、四、五为出租办公区。 另有460平米的配电房、制冷机房等配套设施用房，此外还有11500平米地面停车场区及绿化区。详见附件二：华门冷库平面图。 3、运营现状： 西楼冷库全部对外出租，合同租期1年，目前经营、租金收缴情况正常，无违约或延期交纳现象。 北楼为综合楼，目前对外出租及办公使用，其中：自用约3500平米，出租约5000平米，暂时闲置5000平米。 现有员工45人，主要负责物业管理，以及为客户提供仓储服务，具体岗位如下： 铲车工:10人 月台装卸工:6人 电梯工:4个 开票:3人 楼层管理员:2人*6层共12人 保安:3人 保洁:1人(综合楼） 机房及修理:4人 监控室:2个人 人均工资约3500元/月，月台装卸工底薪500元/月，装卸费提成:5元/吨。 二、物流中心园区概况 1、地理位置 杭州农副产品物流中心位于杭州的北大门良渚镇杭州绕城高速南庄兜出口，东至京杭运河，北邻绕城公路，南至宣杭铁路复线，规划总用地面积402.9公顷，规划建设用地271公顷（4069亩），项目总投资约60亿。是杭州市“构筑大都市，建设新天堂”战略目标中重点项目之一，是浙江省加快现代农业发展、加强食品安全保障的先进试点项目之一，是国家国债支持的农副产品交易示范项目之一，也是长江三角洲地区农副产品集散交易中心之一。 2、历史沿革 杭州农副产品物流中心是由杭州市政府主导通过合并市内19家果蔬和粮油批发市场及新招商引进商户共同进驻形成，包括原三里亭、笕桥蔬菜批发市场、三里亭农副产品批发交易市场、东新水果批发市场、艮山门水果批发市场、三桥水果批发市场、杭州肉联厂鲜肉批发市场、杭州冷冻食品市场、农都水产市场、浙江食品市场、杭州江南粮油市场等多家农副产品市场。上述市场整体迁入后，形成了今天的市场规模。 3、经营现状 市场于2008年4月28日正式开园， 2013年交易额达301亿元，同比增长23.3%，实现五年“五连增”。2014年9月末园区经营商户5000余家，其中：冻品商户约750家，水产品商户约1200家，水果商户约2000家，蔬菜商户约800家，粮油商户约300家，食品商户约600家，其他商户不详。 经过多年建设，物流中心已经成为一个集交易、仓储、加工、配送功能于一体的现代化交易中心，目前有批发中转、分拨配送、集中采购、跨区域贸易四块业务，有肉类、果品、蔬菜、水产、副食品、粮油、冷冻品、农副产品配送等9大专业市场，以及正北货运市场和在建的花卉市场，规模效应、积聚效应明显。 4、低温库（-18度） 冻品市场现约有经营户750家，按每户日均存货量200吨计算，日均冻品存货量保持在15万吨左右。水产市场现有经营商户约1200户，其中约有200户为高档冻品经营户，按每户日均