1210项目策划的纲要0708.doc

“12·10计划”研究报告 ZA·YFZX PAGE PAGE 49 一、前 言 1．项目背景 根据重庆市高级人民法院、重庆市人民政府处置“四久工程”领导小组、中金丰德投资控股有限公司于2004年9月15日签定的《关于整体司法处置“华音大厦”等六个项目的会议纪要》，豪门公寓、千禧年大厦、南洋大厦整体变卖给中金丰德投资控股有限公司指定的重庆丰德房地产投资有限公司。2004年12月10日，中安地产指示研发中心关注上述项目，并暂命名为“1210”项目。2005年元月21日，接到公司命令，研发中心对豪门公寓、千禧年大厦、南洋大厦三个项目所处区位进行了初步的市场研究、分析，对三个项目进行了新的规划定位，在综合多方面因素后对项目运作做了统筹思考，形成《12.10计划研究报告》。 2．项目开发目标 2.1．以务实高效的项目运作，有效整合社会资源，对获得的具有区位优势的资产进行再造，充分挖掘其潜在价值，以实现利益最大化； 2.2．通过本项目的快速运作，使合作双方的优势资源得以有效整合，逐步打造出在渝州房地产市场具有较强战斗力，能快速出击、获取优势资源并高效运作的地产公司； 2．3本项目（豪门公寓工程，千禧年大厦工程）开发目标为： ·开发面积约45716平米； ·销售额3.22亿元（住宅2.127亿元;商业及车库暂估1.093亿元）。 2．4以能快速去化的住宅销售，基本收回投资（或绝大部分投资），对增殖潜力较大的商业物业或经营、或充分包装、营造浓厚的商业氛围后或租、或售，以实现利益最大化。 3．编制依据 本研究报告依据以下文件编制： 3.1.《重庆市高级人民法院关于“四久工程”评估报告》； 3.2.《重庆丰德地产项目简介》； 3.3.《全国统一建筑工程基础定额重庆市基价表1999》、《重庆市建设工程费用定额1999》、《重庆市安装工程单位基价表2000》； 3.4.《重庆工程造价信息》； 3.5. 国家、重庆市政府相关政策文件； 3.6. 重庆市类似工程技术经济指标等。 本研究报告对项目设计、施工、销售、资金运用等进行了较全面地思考和分析、测算，编制了专项控制计划，对项目的开发实施以及后续工作的展开具有指导性和推动作用，是项目开发的纲领性文件。 二、项目综述 1、项目指标一览表： 指 标 面 积 指 标 ㎡ 总 建 筑 面 积 45716 总 占 地 3731 豪门公寓 10284㎡ 住 宅 6294 商 业 2722 车 位 526 辅 助 742 千禧年大厦 35432㎡ 住 宅 25346 商 业 5639 车 位 3005 辅 助 1442 合 计 45716㎡ 住 宅 31640 商 业 8361 车 位 3531 辅 助 2184 估 算 投 资 万元 豪门公寓 5523 项目购买费 3800 建安费 1223万元(700元/建安+800元精装) 营销税、费 250 资金利息、管理费 150 其它费用 100 小计 5523 千禧年大厦 15816 项目购买费 10000 建 安 费 4226 营销税、费 890 资金利息、管理费 500 其它费用 200 小计 15816 合 计 项目购买费 13800 建 安 费 5339 营销税、费 1140 资金利息、管理费 650 其它费用 300 总 投 资 额 21229 预计销售万元 豪门公寓 8858 住 宅 4645(套内9000元/㎡,0.82得房率) 商 业 4083(建面15000元/㎡) 车 位 130 千禧年大厦 23355 住 宅 16627套内8000元/㎡,0.82得房率) 商 业 6203(建面11000元/㎡) 车 位 525 合 计 住 宅 21272 商 业 10286 车 位 655 总 销 售 额 32213 2、估算的项目收益指标： 序号 项 目 建筑面积（㎡） 投资（万元） 销售收入（万元） 1 豪门公寓工程 10284 5523 8858 2 千禧年工程 35432 15816 23355 3 总 计 45716 21339 32213 4 收 益 10874 3、项目开发需解决的难点、可能的潜在问题及投资风险： 3.1 项目为“四久”工程，项目在置业群体中会存在较强的抗性； 3.2除豪门公寓原项目批准功能有住宅概念外，千禧年大厦为非住宅的公建，转变为住宅销售，存在改变功能的技术风险和技术管理批准风险； 3.3尽管上述项目已经司法处置，但由于“烂尾”后遗症