2007年7月南的宁商业地产调研报告.doc

深圳市构成策划营销有限公司 PAGE 南宁商业地产调研报告 深圳市构成营销 2013年11月 PAGE \* MERGEFORMAT 19 PAGE \* MERGEFORMAT 19 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc173604600 一、国家宏观政策 PAGEREF _Toc173604600 \h 1 HYPERLINK \l _Toc173604601 二、南宁城市经济环境 PAGEREF _Toc173604601 \h 2 HYPERLINK \l _Toc173604602 三、南宁市商业地产概况 PAGEREF _Toc173604602 \h 8 HYPERLINK \l _Toc173604603 四、三大类型商铺对比分析 PAGEREF _Toc173604603 \h 14 HYPERLINK \l _Toc173604604 五、结论 PAGEREF _Toc173604604 \h 17 附件 调查统计表 调研目的： ※　初步了解南宁的商业地产状况 ※　具体分析何种类型的商铺更适宜投资 调研分析方法： ※　发放调查问卷 ※　权重评价 一、国家宏观政策 商业地产本身隶属于房地产市场，从这个意义上来说，商业地产与其他房地产商品一样受土地政策、税收政策、金融政策等的影响。这些政策从不同的角度介入，引导商业地产朝着规范和健康的方向发展。 ◆ 国家税务总局发布“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”。从2007年2月1日起，土地增值税清算开始执行，正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税，这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。之前，国家宏观调控一直针对房地产住宅方面，而此次土地增值税清算对商业地产一视同仁。 ◆ 调整商品房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买商品房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 ◆ 央行频繁加息。2007年3月18日起，金融机构人民币存贷款基准利率同步上调0.27个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。2007年5月19日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。2007年7月21日起再次上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率同步上调0.27个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。 小结： ● 土地增值税对商业地产影响大。土地增值税清算严格执行，商业地产项目的利润空间将进一步缩小，再加上目前南宁商业地产市场供需矛盾突出，开发商将处于十分尴尬的境地，但同时也对抑制南宁商业地产过热开发起到一定积极作用。另一方面，为避免土地增值税，商业地产开发商有可能将项目转售为租，长期持有，靠租金收入盈利，由此产生商业地产的分散销售，造成产权不统一，将阻碍商业地产的良性发展。 ● 营业税和加息对商铺的投资造成一定的影响。调整住房转让环节营业税将对商铺的投资性行为有一定抑制作用，商铺的转让成本增加，用于出租的投资目的将更加普遍。而央行的频繁加息将增加购买商铺还贷的压力，在一定程度上降低了投资商铺的收益回报，增加了投资商铺物业的风险。 二、南宁城市经济环境 （一）城市发展状况 1、经济发展 2000～2006年，南宁市经济增长率一直保持在9%以上。2007年一季度，全市生产总值达到219.64亿元，比上年同期增长16.2%，增幅同比提高1.9个百分点，创1995年以来的同期最高水平。固定资产投资保持平稳增长势头，一季度全市完成城镇固定资产投资61.47亿元，增长24.09%；房地产开发投资27.15亿元，增长37.19%，对全社会固定资产投资持续较快地增长形成了较好的支撑。 2、产业结构 2006年，南宁市三次产业的比重由上年的16.55：31.96：51.49发展为15.63：34.05：50.32，第二产业比重上升2.09个百分点，第一、第三产业比重分别下降0.92和1.17个百分点。三次产业对经济增长的贡献率分别为9.7%、44.2%和46.1%，第二产业对经济增长的推动作用显著增强，第三产业仍然是经济增长的主动力。由于南宁市政府积极调整产业结构，使得近年来三次产业增加值逐年增长。2007年一季度，第一产业增加值16.71亿元，增长8%，第二产业增加值7