2007年宝安楼的市年终总结及2008年走势.doc

2007年宝安楼市年终总结及2008年走势2007年，深圳楼市出现了根本性的转折，市场进入理性发展的轨道。上半年，市场形势一片大好，下半年却进入冰封时期，一热一冷，真是醉了楼市，让众多地产专家们迷迷糊糊，方向全无。“拐点”之争、房价走势之争、08年前景之争等等争论，不绝于市。但楼市无可争辩的进行了转折，理性随之而来。宝安楼市在07年的转折之中，表现平稳，相对理性。======================================================一??供需双双下滑，但需求较为旺盛======================================================据国土房产局数据显示，2007年深圳全年批准商品房预售面积646.17万平方米，其中宝安177.41万平米，占全市的27.46%；龙岗226.4万平米，占全市的35.07%，宝安批准预售面积位于全市第二，龙岗第一。宝安楼市继续平稳地维持着供给大区的态势。表1：2007年宝安房地产二级市场每月住宅批准预售与成交统计月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月批准预售面积 226598 0 30092 252248 366233 128614 88214 225798 32118 0 34788 389415成交面积 260300 170788 256405 130966 134138 202993 158450 178131 96151 140486 120762 74204注：面积单位为平米，套数单位为套。数据来源与国土房产局。图1：?注：数据来源于国土房产局。图1显示，2007年宝安二级市场住宅每月销售面积曲线总体向右下方倾斜，市场需求总体处于下降通道。结合表2，2007年成交面积较2006年下滑了18.89%.这一点也可以通过2007年的市场形势得到验证。2007年上半年，市场火热，成交火爆，总体呈需求旺盛状态；但下半年，市场形势江河日下，特别是房贷新政的出台，严重打击了市场信心，成交放缓，交易量下滑严重，12月份的成交面积达到全年最低点，需求得到有效抑制。批准预售曲线由于受政府控制和开发商工程进度影响，波动较大，但12个月份中，有8个月的坐标点位于当月销售面积点之下，1~4月份、6~8月份、9~11月份之间的销售面积曲线位于预售曲线之上，需求大于供应，结合表2，全年显现出供小于求的局面。表2：2005~2007年宝安房地产二级市场批准预售面积统计年份 2005年 2006年 2007年批准预售面积（万平米） 240.38 262.59 177.41成交面积（万平米） 263.7 237.5 192.63套数（套） 29087 25027 16830成交套数（套） 26615 23550 17786套均面积（平米/套） 82 105 105成交套均（平米/套） 99 101 108注：数据来源于国土房产局。供应下降，供略小于求，需求较为旺盛。表2显示，2007年全年宝安二级住宅市场批准预售面积177.41万平米，较上年下滑32.44%；全年二级市场住宅成交面积192.63平米，较上年下降18.89%，全年供需比为0.92：1，供需缺口15.22万平米。2007年宝安全年二级住宅市场供需略显不平衡，供略小于求，市场需求较强。这表明，自2006年以来的房地产调控政策和抑制投资过热政策发挥了作用，加上深圳连年实行的土地紧缩政策，一定程度上限制了土地供给、房地产项目的动工和投资性购房需求，造成了2007年供需双降的局面。同时，宝安现有住宅开发区域土地的有限性和未开发区域建设步伐的缓慢，在深圳常住人口的急剧增加，需求快速上升，刚性需求依然存在的情况下，一定程度上造成了供小于求的局面。预计随着国家宏观调控和政策执行力度的继续深入，从紧从严的经济政策基调，深圳的住房供应会继续小幅萎缩，市场向理性供给和理性需求转变。2007年，宝安楼市整体供略小于求，需求较为旺盛，市场向理性需求和供给转变。虽然供应和需求双双下滑，但宝安住宅供应依然在深圳名列前茅。由于宝安除宝安中心区、龙华等片区外，其余片区尚处于房地产的初级阶段，虽然有继续萎缩的迹象，但并不会削弱宝安作为深圳住宅供给的主要战场。======================================================二??均价继续攀升，但较为合理======================================================据国土房产局交易数据显示，2007年深圳住宅均价为13369.62元/平米，其中罗湖16945.31