2013年3月嘉的联房地产市场月报.doc

嘉联地产3月市场月报 申 明 本报告数据均来源于嘉联地产数据平台，分析结果仅供参考。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。本报告版权归嘉联公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。 注：本报告中所有数据均为备案口径 市场热点 二套房首付或提至7成 建行二套房贷利率上浮20% 央行日前发文指出，对房价上涨过快的城市，各分支机构可根据当地人民政府房地产调控目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例和利率。 　　消息人士透露，目前各地都在研究制定相关实施细则，待制定并报人行总行批准后即可实施。与此前市场预期一致，一些房价涨幅过快的城市，二套房房贷首付可能提至7成，利率提高至1.3倍。 目前，工行、中信等银行仍可申请到首套住房首付3成，利率8.5折优惠，中行、农行、建行等均将首套房利率最高优惠幅度上调至9折；而针对第二套住房贷款利率，除建行执行上浮20%之外，其他商业银行仍按上浮10%执行。 嘉联点评： 近日出台国五条对二套房的约束条件要求苛刻，进一步提高信贷门槛更多的是给市场一种收紧信号，表明政府抑制房价泡沫的决心。不过，进一步提高二套房首付比例和利率，将会伤及部分改善型购房需求，为此，未来应在提高二套房信贷政策门槛的同时，通过完善人均住房面积等配套政策来进一步界定并区分投机性需求和改善型需求。 多地谋划差异化调控细则 保刚需仍为重要考量 随着各地楼市调控政策细则出台大限临近，相关准备工作正加紧推进。获悉，多个地方政府近期陆续召开协调会议，就即将出台的房地产调控细则做出部署。 北京上周召开多部门会议，就房地产调控做出部署。其中，如何理解并落实“新国五条”成为讨论重点。据透露，按此前提出的“量价齐稳”调控目标，今年北京将对政策执行环节进行强化。除北京外，近期多个城市都就“新国五条”细则落实召开相关会议，针对各地楼市不同形态，拟定“地方版”细则框架。 在各地对“新国五条”细则讨论中，对刚需态度成为焦点。知情人士透露，尽管本轮楼市调控力度总体较严厉，但对刚需保护仍是重要考量因素，其中主要集中在“二手房交易个人所得税按差价20%计征”条款上。 嘉联点评：作为本轮调控重点的信贷和税收政策，北京首先做出了表率，未来住房限购门槛恐难松动，对购房资格审核将会加强。新“国五条”重点在于对刚需一族的保护，对于“二手房交易个人所得税按差价20%计征”条款将在一定程度上增加交易成本，并可能被转嫁到购房者身上，因而引发的市场反响较强烈。在执行环节，将可能针对刚需进行区别对待。 开发商集体圈地 2013年成都楼市新热点在大面 新年刚过，成都龙泉大面板块就开始热闹，其实这股热闹劲从去年以来一直就在延续，只是如今这里更受到关注。2013年，无疑是大面将发生改变的一年。去年下半年，万科、保利、国嘉等多家开发商在大面拿地，根据开发进度，这些项目将在2013年陆续推出。 “大牌房企纷纷抢滩，往往是区域成为下一个热点的前兆，不过大面将要‘起飞’的征兆还不止这一点。”如果说此前大面的房源供应结构还较为单一的话，那么至此，大面的居住形态将被重新确立，随着这些刚需、改善型房源在大面板块的多元化供应，2013年的大面，将是今年成都楼市的绝对当红明星。 嘉联点评：新年刚过，大面就开始热闹，其实这股热闹劲从去年以来一直就在延续，从品牌企业的火热拿地开始，大面绝佳的地理、价格优势也充分得到购房者的肯定。相关人士认为，大面这些楼盘客群主要为刚需客群，他们绝大部分来自城东。而产品定位的相对同质化将引发更加激烈的对客户群体的争夺，不过从另一方面来看将有助于共同提升区域的价值。 项目激增供应过剩 成都商业地产将压力山大 2012年市区商铺成交量与成交均价与2011年基本持平；写字楼供应增加推升办公物业成交量攀升，乙级、丙级写字楼市场萎缩；40年产权物业在售项目激增，市场两极化严重。总体来看，成都商业地产供应过剩，不过好的物业仍不愁销路，后期库存巨大对于商业地产来说，仍面临巨大压力。 2012年市区商业市场的成交区域分布呈现冷热不均的态势。从市区商业环域-方位可以看出。一环内商业物业表现量价齐升；一环-二环各区域表现量价齐跌，整体表现较差；二环-三环区域成交量较2011年出现大幅下降，但仍是市区商业的主要贡献区域，同时价格表现明显好于其他区域；三环以外各区域整体表现为量升价降，与二环-三环区域共同拉动市区商业成交量业绩。 嘉联点评：从12年商业市场成交数据来看，供应过剩两极分化持续上升，成交区域冷热不均 ，成为未来成都商业地产的趋势。因为，成都的写字楼大多以散卖给投资者的方式，高端项目在后期物业管理、入驻客户挑选方面更加有优势，这也是投资者亲睐择价格较高的甲级写