2014年1-1的2月北京、济南、海南、版纳房地产市场分析报告.docx

北京 土地市场 1、土地市场供求分析 （1）土地市场概述 ①供应方面 2014 年北京市土地供应计划供地总量为 5150 公顷，住宅用地计划供应 1650 公顷， 其中保障性安居工程 650 公顷，商品住宅 1000 公顷。 2014 年 1-12 月份，北京市土地公开出让市场公告土地 122 幅，面积为 1265.91万平方米，同比下降 49.59%。 公告土地外延趋势明显，传统区域公告土地减少，主要以大兴区、房山区、通州区等近郊区为主。 2014 年 1-12 月份，居住类用地占据公告土地的主力位置。公告量为 624.6 万平方 米，同比下降 51.17%，占总量的49.34%；工业用地为147.76万平方米，同比下74.04％，占总量的 11.67%；商业用地为 147.45 万平方米，同比下降 4.33%，占总量 的 11.65%；其余各性质用地占比较一共占 27.34%。 ②成交方面 2014 年成交的土地面积为 1295.29 万平方米，同比下降 37.8%。 2014 年成交土地总量最大的是通州区，成交占地面积 214.98 万平方米，其次是顺义区、大兴区和房山区。 挂牌成为主要交易方式。 2014 年，北京成交的土地中以居住类土地的成交量最多，达 618.51 万平方米，其 次是多属性用地及工业用地，其余性质用地占比较小。 ③价格方面 2014 年北京市成交的土地单价为 14799.05 元/平方米，同比上升 69.16%；成交的楼面地价为 11526.7 元/平方米，同比上升 50.72%。溢价率方面，2014 年成交土地溢 价率 34.61%，同比上升 1.53 个百分点。 东城区和密云县今年没有土地供应；西城区土地成交楼板价达到 63,377.17 元/平 米，石景山区达到 19,766.20 元/平米。 2014 年成交的土地中以办公类用地土地单价最高，为 43930.96 元/平方米，其次 为居住类用地。 （2）土地市场供应分析 ? 政府土地供应计划分析 根据北京市国土资源局公布数据，2014年北京市土地供应计划为 5150 万平方米，比2013 年供应计划减少 500 万平方米，同比下降 8.85%；住宅用地计划供应 1650 万平方米， 占比达到 32.04%，其中保障性安居工程 650 万平方米，商品住宅 1000 万平方米；商服用 地计划供应 550 万平方米，占比 10.68%；工业用地 450 万平方米，占比 8.74%；交通运输 用地 1200 万平方米，占比 23.3%；公共管理与公共服务用地 1200 万平方米，占比 23.3%； 其他 100 万平方米，占比 1.94%。 北京市 2014 年继续积极稳妥加大住宅用地供应，同时进一步优化住宅用地供应结构。 保障性安居工程建设用地将“应保尽保”，确保完成中央下达的 7 万套保障性安居工程建设 任务用地供应，力争完成 12.9 万套用地供应。同时，加大自住型商品住宅用地供应，确保 完成 5 万套建设任务的用地供应。此外，为了保障养老服务设施建设用地需求，继续在计划 中单列养老服务设施用地指标约 100 公顷。另外北京市适度加大了特殊用地、交通运输用 地、水利及水域设施用地、公共管理与公共服务用地占土地供应总量的比例，并在逐步降低工业用地规模、比例，今后工业用地供应以利用存量建设用地为主。 图1-1-1 2014 年北京市土地供应计划结构 数据来源：北京市土地整理储备中心 公告出让地块走势分析 2014 年 1-12 月份，北京市土地公开出让市场公告土地 122 幅，面积为 1265.91 万平 方米，同比下降 44.41%；公告的建筑规划面积为 1548.75 万平方米，同比下降 41.24%。 图 1-1-2 2008 年-2014 年北京市土地市场公告量对比 数据来源：北京市土地整理储备中心 图 1-1-3 2014 年 1 月-2014 年 12 月北京市土地市场公告量走势 数据来源：北京市土地整理储备中心 公告出让地块区位分析 2014 年 1-12 月份，北京市土地公开出让市场公告土地面积为 1265.91 万平方米。其中， 通州区、房山区、大兴区和朝阳区作为热点区域，供给量分别为 196.72 万平方米、170.02 万平方米、149.77 万平方米和 124.66 万平方米，占总体比例分别为 15.54%、13.43%、11.83%和 9.85%，分列区域公告量的前四位，且四者占到总体的 50.65%，土地供给外延趋势明显； 作为传统热点的海淀区 2014 年土地供给量为 42.89 万平方米，占总体供给量的 3.39%；而 城中心四区的公告量仅 2.07 万平方米。 图 1-1-4 2014 年北京市各区域