2014年西安房的地产市场发展现状及未来趋.docx

西安房地产市场发展现状及未来趋势分析 宏观经济概况 2013年全国固定资产投资（不含农户）436528亿元，同比名义增长19.6%（扣除价格因素实际增长19.2%），增速比1-11月份回落0.3个百分点，比2012年回落1.1个百分点。从环比看，12月份固定资产投资（不含农户）增长1.41%。 2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%(扣除价格因素实际增长19.4%)，增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。 （注：国家统计局2013年固定资产投资报告） 市场综述 土地市场 2013年西安市共挂牌出让土地270宗，较去年减少177宗，供应面积达1110万平方米，同比下滑26.64%；13年西安市共成交土地244宗，较去年减少150宗，成交面积1085万平方米，同比下滑18.36%，成交总金额269.7亿元，同比下滑17.07%。 商品房市场 13年西安市总共新批准商品房预售面积为2057万平米，同比上升1.33%，供应量连续两年稳定在2000万平米以上，供应量充足；2013年，西安市商品房共成交1476万平米，同比上升24.24%，成交价格为7513元/平米，同比下滑0.9%，价格基本保持稳定。今年商品房成交量创近年新高。 三、2013年西安市房地产地方性综合政策 文件名称 发布时间 制定单位 内容要点 《关于加强农村村民建房管理的意见》 2013.1.10 陕西省住建厅 规范农村村民房屋建设行为，提高农民住房质量。陕西省将加强农村村民房屋建设的开工查验、工程质量和安全生产监督等工作，对农民建房实行“一书一证”(选址意见书和开工许可证)审核制度。《意见》要求，县(区)级以上建设行政主管部门负责村民房屋建设管理，负责审查发放“一书一证”;镇(乡)人民政府及街道办事处农村房屋建设管理机构实施对农村村民房屋建设活动的具体管理，负责审核“一书一证”、开工查验、工程质量和安全生产监督管理等;村民小组或者村民委员会在县(区)级建设行政主管部门和镇(乡)人民政府、街道办事处的指导下，依法做好农村村民房屋建设的监督管理。 “国五条” 2013.3.31 西安市人民政府 按照保持住房价格基本稳定的要求，坚决抑制投资投机性购房需求，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管和预期管理，确保2013年新建商品住房价格增长幅度明显低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅。 《陕西省重点项目推进办法》 2013.5.9 陕西省人民政府 要求推进切实保障群众利益，提高政府服务效能，强化企业自我约束，合力推进重点项目建设。征地拆迁要足额兑付补偿费用，土地闲置超过两年依法收回，连续两个季度未完成目标任务黄牌警告。 《关于开展房地产市场秩序专项整治的公告》 2013.10.23 西安市住房保障和房屋管理局 1.未取得《商品房预售许可证》，直接或采取发放VIP卡、内部认购、交纳诚意金等形式变相预售商品房。 2.未经备案从事房地产经纪业务、代理销售不符合销售条件商品房。 3.未取得预售许可，擅自发布商品房预售广告。 4.其他违反房地产市场管理法律法规的行为。 《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》 2013.11.7 西安市房管局 未取得商品房预售许可证的企业，不得对外开放销售场所，不得发布任何形式的房地产预售广告等共计14条楼市政策。俗称“十四条”。这也是房管局近半个月内，第三次发布类似的通告。 四、土地市场表现 1、土地供应 年度——2010年—2013年西安市土地供应走势图显示，经过2012年房地产土地供应高峰后，国家土地政策影响及国民经济放缓，土地供应逐步走向平缓理性。 月度——从月度供应走势来看，13年土地供应量主要集中在下半年，上半年土地供应市场整体低迷，从9月份开始集中爆发，三个月的供应总量就占到全年总量的50%左右。主要原因是，今年房地产市场持续走好，而下半年一般又是各房企补库存的集中期，开发商拿地意愿明显强烈。 2、土地成交 年度——2013年西安市共成交土地244宗，较去年减少150宗，成交面积1085万平方米，同比下滑18.36%，成交总金额269.7亿元，同比下滑17.07%。月度——从月度成交情况来看，13年西安土地市场呈现出中间低，两头旺的局面。土地市场最火热的时候，单月成交面积能够突破250万平米。 3、土地性质 住宅、工业、商办用地三分市场，占到了总供应量的93%。其中，住宅用地供应量377.59万平米，占比为34%；商办用地供应量251.32万平米，占比为23%；工业用地供应量406.45万平米，占比为36%。