万隆美域整案推广的方案0901.doc

PAGE PAGE 20 【万隆美域】整案推广营销总案 2013.4—2012.9 推售节奏及开盘计划 13 13年9月 14年1月 5月 6月 14年12月 首批 二批 三批 四批 清盘 住宅开盘 商业开盘 商业开盘 注：住宅总建筑面积约7万方，总套数约700套，建议分三次开盘，每次开盘约为2.3万方，开盘周期为4个月，临街 商铺，建议在住宅开盘人气聚合基础上在住宅三批开盘后推出。 （一）开发顺序及首期推盘量 1、地块开发顺序（参考）：3、 6、9——2、8——1、5、7 （二）整体推盘计划及回款计划 时间 开盘物业 推售面积 （万㎡） 开盘底价 (元) 销售额 （万元） 年度销售合计 年度签约合计 年度回款合计 （万元） （万元） （万元） 2013年9月 （3\6\9） 7000 2013年 2013年 2013年 2014年1月 （2\8） 7200 2014年 2014年 2014年 2014年5月 （1/5/7） 7500 2014年6月 商业 20000 合计 　 　 　 　 　 （三）首次推盘货量统计 首期推盘避开地下车库，建议为3、6、9号楼，共3栋，5个单元，1176套。 货量统计分类一 序号 楼栋 层数 户型 单层面积 套数 面积 1 3# 18 2 6# 24 3 9# 24 合计 　 　 货量统计分类二 序号 户型 套型 面积（㎡） 套数 面积合计 比例 1 二室两厅一卫 2 二室两厅一卫 3 三室两厅一卫 4 三室两厅一卫 5 三室两厅一卫 6 三室两厅一卫 7 三室两厅一卫 合计 　 （三）销售策略 1、认筹目标 根据首期推盘量约240套，按照50%成交率需认筹约500组客户； 2、认筹策略 波浪营销，分节点释放项目利益诉求点 A、成立“万隆会”，会员入会形成认筹 会员营销－建立万隆会，集中认筹，积累会员，购房优先认购权及优惠、公关活动优先参与权等作为利益点，分阶段把利益点释放，吸引相关的目标客户，再通过其口碑进行传播。 B、首期认筹放低门槛，缴纳5000元会费即可成为万隆会员，享受成功认购充抵1万总放款优惠及优先选房权。 （四）价格策略 1、价格的杠杆因素 1）价格是最强有力的利润杠杆，也是最强有力的营销手段； 2）利用价格杠杆可实现分批推售，从而达到价格的持续提升； 3）各批房号的价差是基于市场增长及客户价格敏感点确定的，在销售过程中有效的实现各批价格过渡是价格得以实现的关键； 4）稳定的销售速度是保证房号按既定策略销售且价格持续走高的重要条件。 2、定价策略：理性入市，低开高走，分类、分时比准，动态合成均价。 1）低开高走：为确保首期开盘取得良好开局，首期产品低价入市，形成热销局面，抢夺市场份额。 2）分时比准：时刻关注市场价格走势和销售速度，适时的根据市场调整价格，实现价值提升。 3）分类比准：进行产品细分，每期推出产品高低搭配，利用价格杠杆调差，实现销售均衡，避免内部竞争。 4）动态合成：根据市场价格增长率，动态合成均价。 项目首期入市成交均价7000元—7200元/平米，每期提升200—300元/平米； （五）优惠策略：六重惊喜 万元回馈，日增百金，开盘优惠、优先选房权，超级大奖； 惊喜一：万元回馈，VIP成功登记购房即可充抵1万元总房款； 惊喜二：日增百金，VIP成功登记日至开盘日，每日每套优惠100元购房款； 惊喜三：按揭付款客户开盘成功购房并按时签约额外优惠1万元/套； 惊喜四：开盘成功购房缴纳按揭首付款40%额外优惠2000元/套，后每增加付款到10%增加优惠1000元/套，一次性付款优惠至1万元/套； 惊喜五：前期认筹客户享受优先选房权； 惊喜六：开盘当日成功购房享现场抽大奖（暂定）：特等奖2名美菱雅典娜冰箱，一等奖5名品牌笔记本，二等奖20名品牌洗衣机，三等奖100名高级蚕丝被，四等奖200名电水壶或电吹风。 推广总精神 区域炒作——让阜阳人 住回市中心 城市的发展进程就是就是城市不停外扩，但城中心永远是领导整个城市的动力引擎、CPU； 首期开盘—— 制造稀缺，快速抢占市场份额 在项目周边大商业综合配套及整案较高形象支撑下，住宅以超高性价比，撬动整个阜阳市及周边县级市场改善性需求，同时带动投资客户购买。通过引爆式的开盘活动，快速去化。 分阶段主题及执行 一、中心城区价值解读（2012年5-6月） 相对5月营销中心开放，7月集中公开认筹，9月盛大开盘则是起到承上启下的重要作用。不仅是将5月火热的氛围及人气继续维持和升华，还要为7月集中公开认筹奠定良好的市场基础。因此6月线上以项目中心城区价值解读为主