【世经未来】20的14年房地产行业风险分析报告.doc

PAGE 2014年房地产行业风险分析报告 摘 要 回顾2013年—— 经济平稳增长，房地产投资增速回升。2013年，我国经济下行压力较大，但全年保持7.7%的平稳增长，主要得益于稳增长政策持续发力。作为固定资产投资中的重要一环，房地产投资增速有所回升并全年维持在19.8%，对保持经济增速做出了十分突出的贡献。 “国五条”出台，各地调控政策不断加码。2013年，新一届政府上台前夕“国五条”政策出台，重申政府坚定调控的立场和决心，房地产市场明显出现降温。随后，保障房建设、遏制“小产权房”、加大闲置土地开发力度等政策陆续重申，多层次调控政策继续推进。临近年底，各地政府为完成调控目标，不断加码限购、限贷政策，对房价上涨势头进行遏制。 土地市场火爆，热点城市地王频出。2013年，土地市场由冷转热，下半年后持续火爆，年末时达到最高峰。地方政府加大推地力度，开发商拿地热情空前高涨，导致热点城市地王频出，总价和均价屡被刷新。 商品房市场延续分化，一二线城市量价齐升。2013年，商品房市场延续分化，且分化趋势更加明显。一二线城市商品房销售量价齐升，部分城市房价上涨超过20%，“日光盘”更是屡见不鲜；三四线城市供大于求，空置率维持高位，个别区域变成“鬼城”，商品房销售几近停滞。 展望2014年—— 经济下行压力增大，房地产开发投资增速回落。2014年，我国继续处于经济增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期的“三期叠加”时期，经济下行压力增大，稳增长任务艰巨。在此背景下，随着房地产调控长效机制逐渐落实等原因，房地产开发投资增速将有所回落，预计全年保持15%左右。 调控政策出现新思路，着重长效机制。2014年，中央提出“双向调控、分类指导”的新思路，立足于地区实际情况，对房价上涨过快的一二线城市严厉调控，坚决抑制投机性购房需求；对非热点城市适当调整调控政策，促进房地产市场健康发展。房地产调控长效机制的建立初步体现，预计未来仍会有不同层面的配套措施持续推进。 商品房市场继续分化，个别区域和细分行业风险逐渐暴露。2014年，商品房市场仍将继续分化，一二线城市房价或有波动，但整体依旧坚挺；三四线城市房地产市场则将继续下行。个别区域和细分行业的风险将逐渐暴露，如供给过剩的城市和泡沫凸显的商业地产。 房企告别高增长，利润增长趋缓。不同于2013年的抢眼表现，各大房企十分谨慎，纷纷下调2014年的增长目标，同时转向海外市场、养老地产等多元化经营，房地产企业已经告别高速增长时期。行业内竞争激烈，土地成本高企，库存维持高位，都将导致房地产企业利润增长趋缓。 2014年，全国房地产行业总体信贷原则是“产异化授信、合理控制信贷占比”，对房地产信贷总量增长严格控制，继续优化信贷结构，坚持选择优势区域和优势企业，严格把控选择客户的各项标准，密切关注贷款客户的经营现状，及时退出高风险项目。 目 录 TOC \h \z \t 标题 1,1,标题 2,2,标题 3,3 HYPERLINK \l _Toc387394434 第一章 房地产行业基本情况 PAGEREF _Toc387394434 \h 1 HYPERLINK \l _Toc387394435 第一节 行业范围界定 PAGEREF _Toc387394435 \h 1 HYPERLINK \l _Toc387394436 第二节 房地产行业细分领域 PAGEREF _Toc387394436 \h 1 HYPERLINK \l _Toc387394437 一、住宅房地产行业 PAGEREF _Toc387394437 \h 1 HYPERLINK \l _Toc387394438 二、商业地产行业 PAGEREF _Toc387394438 \h 2 HYPERLINK \l _Toc387394439 三、其他行业 PAGEREF _Toc387394439 \h 3 HYPERLINK \l _Toc387394440 第三节 房地产国民经济中的地位 PAGEREF _Toc387394440 \h 4 HYPERLINK \l _Toc387394441 一、房地产地位突出 政府政策定位刻意弱化 PAGEREF _Toc387394441 \h 4 HYPERLINK \l _Toc387394442 二、稳增长作用明显 事实支柱地位难以改变 PAGEREF _Toc387394442 \h 5 HYPERLINK \l _Toc387394443 三、土地财政收入增长迅猛 对地方财政贡献显著 PAGEREF _Toc387394443 \h 6 HYPERLINK \l _Toc387394444 第二章 2013年房地产行业发展环境