上海房地产市场月的报11月刊-研发中心.doc

PAGE PAGE 1 PAGE PAGE 17 同策观点——大型房企四季度仍然要坚持“跑得快” 本轮楼市调控以来楼市进入下半场，2012年经济探底与转型的一年将是房企之间决定胜负的关键一年。在未来房企尤其是大型房企必须在规模与利润率两方面同时占据优势方可在未来有自己的立足之地，否则，难免会遭遇被市场边缘化，或者被逃离房地产行业。 在规模与利润率两方面，规模的重要性在当前是最重要的，规模的意义在于一个房企的市场占有率以及影响力，在当前，当市场基本面尚未完全回暖的市场背景下，房企还应该未雨绸缪，继续采取“跑得快”的高周转市场策略，以现金为王，以把握市场主动权，主导未来市场格局。尽管全国百城房价连续5个月上涨，但是也难掩继续“跑量”现实。原因如下： 第一、你不跑其他人在跑，“跑得慢”就要落后。从高周转类型企业来看，这些企业并没有因为上半年完成销售业绩指标而止步，而是继续以价换量，采取跑得快的市场策略，其中，除了行业龙头万科，中海地产和保利地产正在全力冲击中国房地产行业的“千亿俱乐部”。 第二、把握好现在，没有来得及跑的企业，在2012年剩余的2个月里还有机会进行“复活”。在这个时间段内开发企业应该抓紧时间跑量回笼资金，否则跑得慢了也就可能陷入市场僵局，楼市没有加时赛，在未来市场不会给任何一个企业一个理由让其可以重来一次。 第三、大型开发企业率先“跑得快”，打破原来市场相对沉寂的博弈周期，让不同开发企业对未来的市场预期产生分歧，有可能市场或房企之间会逐渐分化。 从战略角度考虑，大型房企在资源及资金、开发能力等方面由于中小型房企，大型房企率先跑得快的高周转策略其实是将当前市场沉寂的状况汤混，中小房企不一定看得清楚或把握的住当前市场的局面。因此，中小房企如果跟风跑量，那么在未来市场角逐中肯定博弈不过大型龙头房企，如果中小房企不跑量，那么，他们有可能还面临着市场份额丢失及资金面的问题。因此，从这个角度而言，大型房企主导未来市场发展格局。 楼市没有加时赛，2012“跑得快”不会错，“跑得快”企业赢未来。当前市场当中降价幅度收窄甚至个别项目的涨价行为，势必会影响这些项目的去化速度，从这个角度来讲，降价幅度收窄、涨价行为不一定会利于这些企业在当前相对胶着的市场背景跑赢市场。降价幅度收窄、涨价行为这种博弈的市场的做法或许会获得短期内的利益收益，但是，在“买涨不买跌”难以形成的市场背景下，相对于“以价换量”以时间换取发展空间的做法，降价幅度收窄甚至个别项目的涨价行为只能让现有项目停滞不前，降低项目及企业的资金周转率，由此有可能会丧失更多的发展机会。 不过，在企业“跑得快”的同时，我们也不应该忽视企业利润率这个比较关键的因素。 房地产市场已经进入下半场，在未来，企业利润率已经无法像之前那么高，通过多元化手段降低成本提升利润率已经显得非常关键，在未来，房企不仅仅要关注规模上的制胜，还更应该注重利润率盈利能力的提升。开发企业应注重修炼内功，包括通过管理、产品标准系列化、成本控制、融资成本等多方面，注重利润率盈利能力的提升。 市场回顾——“金九银十”平淡收场 物业类型 10月供应面积 10月成交面积 10月成交均价 单位 万平米 环比 同比 万平米 环比 同比 元/平米 环比 同比 商品住宅 63.54 ▼50% ▲5% 87.62 ▲8% ▲99% 21841 ▲1% ▲3% 公寓 55.31 ▼52% ▲18% 78.58 ▲9% ▲125% 21185 ▼1% ▲5% 别墅 8.23 ▼29% ▼44% 9.04 ▲2% ▲32% 27539 ▲13% ▲1% 商业 11.57 ▼42% ▼46% 14.46 ▲27% ▲57% 15890 ▼24% ▼18% 办公 13.91 ▼43% ▼56% 13.54 ▼26% ▲69% 18956 ▼34% ▼12% 10月上海商品住宅成交87.62万平米，仅环比上扬8%，今年“金九银十”的销量多少让人有些失望。造成这一情况的主要原因在于，在今年二季度开始，开发商已经通过降价促销达到“跑量”的目的，尤其是今年6月份商品住宅成交量破百万方，达到一个小高潮，而在7-8月份“传统淡季”开发商大力推盘提前迎来“金九银十”，使得一批房企的资金周转面得到好转，继而带动收紧项目的优惠幅度，另外有部分项目由于“不差钱”也选择了慢慢卖或者是延后推盘的举措，使得今年的“金九银十 尽管10月成交量没有较前两个月有大幅提升，但是与去年同期相比呈现出“翻番”，也同时创下了今年以来的月度第二高位。从另一方面看，这也表现出市场已经对当前政策的消化程度已经差不多了。 而从价格上看，刚需盘小幅涨价，收紧优惠已经出现。10月份21841元/平米的均价基本较9月持平，仅环比微扬1个百分点，依然是以刚需为主力。从供应方面看，10月份