上海绿地集团南京的项目定位及可行性报告.doc

PAGE PAGE 14 7、产品定位 7.1、总体规划 7.1.1、规划原则—— 本项目规划设计原则从总体定位出发，以最大限度发挥项目优势，并且有针对性地回避项目劣势为大前提。 ■□ 景观环境的均好性 本案规划强调住区环境资源的均好与共享，对于住区内部的景观在规划设计时要尽可能让所有住户均匀享受；其次要强调归属领域的均好，也就是每家都能分配到一个比较贴近的领域空间；再次要强调居住屋里环境的均好，使每个家庭都能获得良好的日照、采光、通风、隔声和朝向等。 ■□ 居住功能的实用性 室内公共区和私人活动区应布置合理，公用区应靠近入口，私用区应设在住宅里部，公私、动静分区明确，使用顺当。 ■□ 户型设计的舒适性 从尊重人性的角度出发，对某些家庭诸如老龄人居住空间，设计时考虑无障碍设施。此外，因生活习性和气候条件的差异，虽属同等面积标准的住宅套型，需要有不同面积厅卧的组合、不同朝向厅卧的布置等以供市场多种选择。 ■□ 住区配套设置的完善性 住区的商业服务设施、文化教育设施、休闲娱乐设施、动静交通设施等的设置应具有便捷性、有效性、实用性、安全性、低干扰性等特征。 ■□ 与周边环境的协调性 建筑风格的采用，在具有创新意识的同时，注意与本土文化及地域特征的有机结合，使得建筑风格与小区环境以及区域大环境能够协调地融合于一体。 7.1.2、规划理念——倡导“阳光·健康·活力·温馨” ■□ 尊重生态环境，合理利用现有资源，营造舒适宜人的景观环境； ■□ 体现“以人为本”的思想，通过规划设计促进人与环境的互动关系，创造舒适、安全、卫生、便利的社区生活与模式； ■□ 强调生活轻松便利的居住环境、和睦的邻里关系、全力以赴的工作、尽情地享受型与体验型的生活方式。 7.1.3 建议控制商业开发体量，以规避风险。滨河大道旁宜设置多层景观洋房，一方面，可以充分利用沿河景观资源；另一方面，提升项目整体的形象和档次。 C地块由于占地面较小，地块不方整，建议开发小户型商住产品，群楼设置部分商业。 7.2、产品规划 8.2.1 类别 建筑类型　 累计上市量 目前可售量 面积 (万平米) 面积占比 面积 (万平米) 面积占比 多层住宅? 41.98 80.31% 18.58 68.84% 高层住宅? 2.15 4.11% 12.79 8.10% 小高层住宅? 8.14 15.57% 1.50 23.06% 注:数据为纳入网上房地产至2006年12月的数据 多层住宅依然是市场供应的主流，小高层和高层住宅存在一定的市场抗性。 7.2 　　 小面积户型（单室）、两室一厅、两室两厅和三室一厅户型市场供应量较小，存在较大的市场机会。115平方米左右的三室两厅户型市场供应量最大，市场竞争激烈。四室以上户型由于区域客群的消费能力有限，此面积段以上的户型市场机会较小。 7. 　　40-50平方米、60-80平方米、90-100平方米等面积段基本处在供销平衡的状态，100-110平方米、120-144平方米以上面积段供大于求。 7.2.4、 万汇秀林水苑、龙海-新加坡花园城“桂苑”、经典雅居、星河枫园、龙海-新加坡花园城“香苑”、金宁广场、天赐佳园等项目分面积段供销分析。 　分面积段供销分析图 通过典型项目分析可以看出，80-90平方米、90-100平方米、110-120平方米面积段显示出供不应求。对本案来说，中小面积户型的市场机会应该比较大。 【结论】： 通过对市场的分析，可以得出： ● 精致实用型产品是目前区域市场机会点与空白点，能有效地区隔市场； ● 依靠适中的单位价格、魅力产品的塑造、以居住舒适门槛低，高性价比、高品质的标准赢得市场的需要。 根据上述市场研究分析，可以明显判断： 精致实用型产品是本项目的市场机会 户型面积建议 建筑类别 套型面积 （㎡） 产品形态组合 产品类型 总量占比 户 型 一梯多户组合 参考户型 多层30% 标准两房 75-85 一梯二户 小三房 90-105 标准三房二厅二卫 110-120 一梯二户 小高层65% 标准两房 85-90 一梯四户 一梯三户 小三房 95-110 一梯三户 标准三房二厅二卫 115-130 一梯二户 小户型公寓5% 一房一厅一卫一厨 45-50 建筑立面及户型产品示意图 ■　建筑立面 建议项目立面风格选取新古典主义的风格。新古典主义建筑是十八世纪60年代到十九世纪流行于欧美一些国家的，采用严谨的古希腊、古罗马形式的建筑，又称古典复兴建筑。 当时，人们受启蒙运动的思想影响，崇尚古代希腊、罗马文化。在建筑方面，古罗马的广场、凯旋门和记功柱等纪念性建筑成为效法的榜样。当时的考古学取得了很多的成绩，古希腊、罗马建筑艺术珍品大量出土，为这种思想的实现提供了良好的条件。 新古典主义的建筑风格其实就是经过改良的古典主