上海同策商业地产的项目市场材料研究报告_17页.doc

上海同鸿·成都同策汇 同鸿咨询 敏锐 务实 创新 Tel Email： HYPERLINK mailto:Tongcehui2006@163.com Tongcehui2006@163.com 一、商业地产的概念与分类 1、商业地产概念： 商业地产是指：用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的 HYPERLINK /index.html \t _blank 房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等 HYPERLINK /index.html \t _blank 房地产形式。 商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。 2、商业地产分类 ①按照商业形态分类（10类） 商业广场 shoppingmall 商业街 大型商铺 购物中心 休闲广场 步行街 专业市场 社区商业中心 商务楼 ②按照开发形式分类（7类） 商业街商铺 市场类商铺 社区商铺 住宅底层商铺 百货商铺、购物中心商铺 商务楼、写字楼商铺 交通设施商铺 ③按照投资价值分类（5类） 都市型商铺-绩优股 社区型商铺-潜力股 便利型商铺-冷门小盘股 专业街市商铺-高科技股 其他商铺-一般股票 二、商业地产前期市场研究 （一）、市场研究课题 房地产项目在开发的前期要对地块价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据，回避风险。而商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，就更需要在开发前期进行市场调研。目前，这一工作已成为商业地产开发中必不可少的环节。 一般来讲，当项目形式和经营行业并未确定时，我们主要进行几个宏观方面的分析研究，即： 经济环境的分析和研究 区域城市结构调查与发展规划 商业发展规划和政策研究 区域商业结构的市场调查与分析 典型性调查与研究 未来商业地产的供应量分析 消费者消费行为的调查与研究 立地条件研究 商圈的确定和研究 宏观调研一经完成，依据结果就可对项目做出一个前期的粗略的规划建议，随后，我们根据项目的商业形式和经营类型进行进一步的细致调研，以此再对项目规划做出准确微调。下面我们先来看一下宏观方面的调研活动： 1、经济环境的分析和研究 商业地产由于其开发周期长投资大，最终利润实现形式归于出租、经营和销售，这些均受经济发展和政策影响较大。所以，在开发商业地产项目时，经济环境的研究分析就显得尤为重要。经济环境的调研主要集中在以下几个方面： ●总人口及地区人口结构、职业构成、就学条件、基础设施情况、家庭户数构成、收入水平、消费结构、消费水平等；  ●GDP发展状况，国民经济产业结构和主导产业产业结构，包括经济发展规模、趋势、速度和效益的情况；  ●全社会消费品零售总额；  ●全市商业增加值；  ●城乡居民的人均和可支配收入；  ●城乡居民储蓄存款余额； ●城市对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况； ●城市内的重点开发区域，近年政府对城建、商贸、地产等相关方面所出台的政策； 通常要对连续3-5年的数据进行统计分析，这样才能基本反映出一个城市经济发展的总体水平。 2、区域城市结构调查与发展规划 如果项目位置处在城市行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则更易于城市机能的发挥，自然集中的人流能形成良好的商业经营氛围。当然除了这种情况外还受到区域城市结构和城市发展规划的影响，如： ●公共设施状况；●交通体系状况；●道路状况、通行量；●区域城市性质与功能特点； ●各区域的城市机能组成； ●城市规划政策与方向； 城市发展规划对商业地产的发展有着非常重大的影响，诸如大型社区的发展计划、商业区的建设计划以及城市新区的开发都将对项目的规划以及未来的经营产生直接影响。 这些调研要由专业的调研公司完成，一般人员是很难完成的，如果调研不到位，数据有出入将会成为后期项目定位的阴影。 　　 3、商业发展规划和政策研究；　　在整体上城市功能结构和规划发展对项目产生一定影响，局部上商业面的发展规划对项目将有着至关重要的影响。每一个城市的商业布局规划是城市机能完善的标志，为增强城市商业网点规划管理的科学性和权威性，国家经济贸易委员会国内贸易局先后发布了多条《关于加强城市商业网点规划的通知》，要求直辖市、计划单列市