世联2013深圳的房地产市场半年报.doc

世联地产：深圳市2013年房地产市场半年报分析 1．市场综述 一级市场：2013年上半年，深圳土地市场总共发布16块土地出让通告，潜在供应土地面积64.85万平米。上半年出让土地28块，其中仅有一块居住用地，4.72万平米。 二级市场：2013年上半年，深圳一手住房批售面积266.53万平米，同比上涨78.69%，环比下跌30.55%；成交面积235.07万平米，同比上涨49.39%，环比上涨12.27%；供销比1.13：1。成交均价为21480元/平米，同比上涨21.00%，环比上涨8.63%。 三级市场：2013年上半年，深圳二手住房成交面积为398.11万平米，同比暴涨133.75%，环比上涨28.09%；成交均价为20718元/平米，同比上涨12.86%，环比上涨8.08%。 总的来讲：2013年，深圳土地市场较为冷清，仅出让一块居住用地；住宅市场整体呈现出火爆的态势，供需两旺。一手房市场方面，成交面积上涨79%、成交均价上涨21%；二手房市场方面，成交量暴涨134%，成交均价上涨13%。 2．宏观经济概况 据深圳统计局数据显示，1-5月，全市规模以上工业增加值2071.57亿元，比上年同期（下同）增长8.1%，增速比1-4月提高0.5个百分点，比上年同期提高4.3个百分点。其中，股份制企业增加值869.18亿元，增长18.0%；通讯设备、计算机及其他电子设备制造业增加值1094.55亿元，增长9.2%。 1-5月，全市实现全社会固定资产投资773.54亿元，增长10.8%，增速比上年同期提高1.0个百分点。其中，第二产业投资114.82亿元，下降41.2%；第三产业投资657.80亿元，增长30.9%。 3．行业重要资讯盘点 3.1、从中央到地方，相继发布“国五条” 2013年2月20日国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施，简称“国五条”。3月1日中央发布“国五条”细则，继“央版国五条”之后，3月25日广东省发布“粤版国五条”细则，3月31日深圳发布“深版国五条”细则。 解析：“央版”、“粤版”、“深版”，三版国五条都强调要继续做好房地产调控工作，表明了国家调控的态度，但是没有细化的措施。新国五条从中央细则到地方细则毫无实际“杀伤力”，仅仅是一剂“退烧药”，给当时火爆的市场降温。 3.2、“限涨令”风声四起 据媒体报道：继国五条出台之后，深圳房价调控再度收紧。2013深圳新房均价必须是“零增长”或者是“负增长”，绝对不可以出现“正增长”。国土部门已经严格限制超越价格红线的项目备案登记，超出政府限价的项目将不予备案。 解析：媒体报道出“限涨令“在市场掀起巨大影响，从开发商到置业者全面震动。3月13日深圳市规划和国土资源委员会发布公告，宣称我市并未出台“限涨令”，自此“限涨令”风声消逝。 3.3、国务院明确年内扩大房产税试点 国务院办公厅5月24日发布《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，通知提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”为今年的经济体制改革重点内容之一。 解析：市场纷纷猜测深圳将会成为下一个试点城市之一。但从中长期看，中国房地产市场也已进入平台期，此时出台房产税政策，市场心理影响将大于实质上的影响。未来房产税征收方式未定，面向存量或增量未知。 3.4、银行爆出“钱荒” 6月20日，银行间银行拆借利率大幅飙涨，隔夜拆借利率大幅上升至13.44%，市场流动性极度紧张局面。各银行纷纷爆出“钱荒”。6月25日，中国人民银行表示，为保持货币市场平稳运行，近日央行已向一些符合宏观审慎要求的金融机构提供了流动性支持，一些自身流动性充足的银行也开始发挥稳定器作用向市场融出资金，货币市场利率已回稳。 解析：虽然央行已向部分金融机构提供流动性支持，但钱荒或许依旧需持续3-6之久，此举让房企融资出现困难，置业者贷款周期拉长，或将对市场形成具大冲击。 4．市场成交 4.1一级市场 4.1.1城市更新改造 2013年上半年年，深圳市一共公示了1批城市更新改造单元草案，涉及18个项目，拆除重建面积150.03万平米，拆除重建面积较大。 4.1.2土地成交 2013年上半年深圳土地市场总共发布16块土地出让通告，潜在供应土地面积64.85万平米。上半年出让土地28块，其中仅有一块居住用地，4.72万平米。 4.2二级市场 4.2.1新增批售面积 2013年上半年，深圳全市商品住宅新增批售总面积为266.53万平米，同比大涨78.69%，环比下跌30.55%。2012年下半年深圳房地产市场供应量巨大，2013年上半年有所回落。 从区域来看，2013年上半年深圳商品住宅新增批售面积主要集中在宝安、龙岗两区，共新增批售面积为224.94万平米，在全市占比高达84 %。其中，宝安区以135.55万平米的批售面积成为全市