世联地产武汉俊园的项目市场调查报告.doc

PAGE PAGE 78 武汉――――项目市场调研报告 目 录 第一部分 住宅调研 6 一 样本 8 二 产品特征总结 10 三 畅销和滞销产品 四 行销策略 第二部分 酒店调研 第三部分 商务公寓调研 第一节 北京市场调研 一 样本 二 产品分析 三 服务 四 营销 第二节 香港市场调研 第三节 武汉市场调研 第四部分 商业物业调研 第五部分 调研结论 第六部分 物业发展建议 第七部分 附件 一 市场调研综述 二 市场调研原始数据 说明 武汉市××房地产有限公司： 承蒙贵司信任，委托我司对武汉××俊园项目进行策划顾问工作。在双方充分沟通和贵公司大力协助下，本项目小组顺利完成调研工作。 本报告侧重在市场调研，通过对调研数据的分析，得到调研结论，并提出关于物业发展的简单建议，以供贵公司决策参考；关于客户群、物业发展建议等部分的详细内容将在下一份报告《市场定位报告》中论述。 这次调研得到贵司相关部门的大力协助和直接参与，谨此表示感谢！ 专此奉达，即颂商祺！ 世联地产××俊园项目组 第一部分 住宅调研 结论： 武汉现有高档住宅多在区位上拥有独特的资源，如江景、湖景等； 武汉现有高档住宅普遍停留在追求面积大的简单层面，虽然个案在规划、设计方面有突破，但整体依然处在学习阶段； 武汉现有高档住宅在自身配套方面或者不太完善，或者与物业档次不太匹配； 新材料、新技术在武汉现有高档住宅中应用不多； 武汉住宅物业管理整体水平依然较低，而高档住宅物业管理更不能满足住户需要； 一，样本 1，样本选取标准 均价在3000元/㎡以上； 户型主力面积在120㎡以上； 在武汉有一定的市场影响力； 2，样本清单 根据以上原则，我们选取了以下项目作为住宅样本： 1) 重点竞争项目： 统建千禧苑； 中环大厦； 名都花园； 金色港湾； 世纪华庭； 永清庭院； 2) 一般竞争项目： 三江航天花园； 江城华庭； 丽岛花园； 江景大厦； 武昌秀水公寓； 香格里·嘉园 二，供应量 项目 占地面积(㎡) 建筑面积(㎡) 套数 世纪华庭 3400 42300 189 中环大厦 5336 64581 330 统建千禧苑 36670 76500 约500 永清庭院 14000 70000 369 名都花园 667000 680000 4000(一期568个单位) 金色港湾 500000 600000 江城华庭 13207 江景大厦 3000 约70000 310 丽岛花园 160000 约200000 700余个 香格里 13433.5 75000 184 秀水公寓 2200 22600 120 小计 1418247 1630981 3270 据统计，上述样本项目总占地面积达142万平方米，总建筑面积超过163万平方米。 三、产品特征分析 1，片区分析 从片区来看，可将上述样本的所在区域大致划分为：水果湖；南湖；西北湖；解放公园；其它等几个片区。从位置、交通、配套等几个方面，试图对这几个片区作一比较： 片区 项目 位置 交通 配套 水果 湖 秀水公寓 临水果湖(东湖)，对环境构成强劲支撑；省委、省府所在地，传统上的比较“贵气”的地方；居住氛围较浓，人文气氛尤佳； 人行、车行均较方便；有规划轻轨线经过； 名校、医院集中，商业气氛较淡，但购物距商场较近； 南湖 丽岛花园、名都花园 临南湖，对环境构成支撑；高校群和东湖高新开发区所在地；属于新开发居住区； 车行较为方便，公共交通不发达； 本区域配套暂不成熟，需借用雄楚大道以北配套。 西北 湖 世纪华庭、中环大厦 临西湖、北湖，对环境构成强劲支撑；新世界百货、金融街所在地，汉口新商务区；居住氛围一般； 人行、车行较为方便；公交状况一般； 新世界百货提升片区档次，商业气氛一般。需要借用新华路沿线配套。 解放 公园 永清庭院 临解放公园，对环境构成支撑；市委所在地，帮助提升档次；居住氛围一般； 人行、车行较为方便；公交状况一般； 教育配套较好，包括六中、通信指挥学院及稍远的育才等；但商业气氛较淡； 小结： 武汉现有豪宅在区位上有以下特点： 拥有较为独特的资源；比如水景； 车行交通方便，但公共交通不一定方便； 距离繁华商业地段有一定距离； 周边主要行业或机构为项目提供客户来源，比如东湖高新区的高新技术人才成为丽岛花园的客户； 配套不一定非常成熟。 平面设计 1) 户型：样本项目主力户型以3房、4房为主，配以少量2房或5房、复式等户型； 项目 主力户型(㎡) 中环大厦 三房(131～157)、四房(189) 统建千禧苑 平层、错层(130)、复式(200) 永清庭院 四房(162～197)、五房(187～285) 世纪华庭 四房(172～206㎡) 名都花园 三房(134～168)、四房(152-261) 金色港湾 三房(124～