中原地产海德名园的项目营销策划报告.doc

目 录 一、前期工作总结………………………………………………………………………………………………………………… 1.1 经济技术指标…………………………………………………………………………………………………………… 1.2 市场环境分析…………………………………………………………………………………………………………… 1.3 SWOT分析……………………………………………………………………………………………………………… 1.4 主要卖点总结…………………………………………………………………………………………………………… 二、定位分析…………………………………………………………………………………………………………………… 2.1 目标客户定位分析……………………………………………………………………………………………………… 2.2 价格定位分析…………………………………………………………………………………………………………… 2.3 市场形象定位分析……………………………………………………………………………………………………… 三、销售分期建议……………………………………………………………………………………………………………… 3.1销售组团………………………………………………………………………………………………………………… 3.2 销售次序建议…………………………………………………………………………………………………………… 四、入市营销策略……………………………………………………………………………………………………………… 4.1 入市重点………………………………………………………………………………………………………………… 4.2 PRSP活动方案………………………………………………………………………………………………………… 五、销售执行计划……………………………………………………………………………………………………………… 5.1 销售进度安排及阶段划分……………………………………………………………………………………………… 5.2 销售道具准备…………………………………………………………………………………………………………… 六、推广费用建议………………………………………………………………………………………………………………… 6.1 总体推广费用框算……………………………………………………………………………………………………… 6.2 推广费用各阶段分配…………………………………………………………………………………………………… 6.3 春节前推广预算构成……………………………………………………………………………………………………  海德名园项目营销策划报告 一、前期工作总结 1.1 经济技术指标 本案由39幢多层、71幢联排、1幢会所、2排商铺及2个地下停车库组成。总建面14.89万平米，总居住人口1040户。 名称 数量 单位 占地面积 201980 m2 建筑面积 联排别墅 46394 m2 多层 95761 m2 会所、商铺 6249 m2 容积率 0.74 万m2/公顷 建筑密度 23.6 % 绿化率 43.5 % 总户数 联排别墅 230 户 公寓 810 户 总居住人口 3640 人 停车车位 地下停车 92 辆 联排室内停车位 230 辆 室外路面停车位 367 辆  1.2 市场环境分析 纵观松江房地产市场，特别是住宅市场，在新城与老城有着较为明显的产品差异，新城区个案无论在产品形态、立面风格、社区配套 、环境营造、产品包装等方面均高于老城区个案，近年松江老城住宅开发量远远小于松江新城，市场占有份额也相当低。通过对区域市场的总体特征有了全面了解和把握的情况下，以错位竞争迎合客户需求，将会成为本项目在激烈的市场竞争中的致胜先诀。 1.2.1松江房产发展的主要依托 任何集中性的区域房产发展，都依托于一定的地理条件或资源优势。松江房产发展主要依赖并继续依赖以下几个客观条件的存在： 与上海中心城区适当的距离； 沪青平公路、沪松公路、沪杭高速、同三国道等快速干道带来了便利交通； 区域内密集的水资源以及稀缺性的佘山山水资源； 一城九镇的整体发展计划为该区域带来巨大的经济增长点和新的市场兴奋点； 松江工业区构成的产业支撑； 1.2.2松江房产的主要热点板块 松江房地产的发展集中在松江中心城区及以北靠近闵行的区域，主要分布在松江新旧城区、九亭、新桥、洞泾、泗泾、佘山等行政区域。近年来，随着上海城市整体规划及工业布局的整体发展，松江房地产市场迅猛增长，依托不同的价值支撑点逐步形成了几个具有特色的房产板块，如下表： 区域 价值支撑 物业类型代表 九亭、新桥