上海五角场综合体的项目设计任务书.doc

鸿荣源集团有限公司 优越生活实践者 PAGE PAGE 43 目 录 项目概况 项目概括 背景简介 项目整体定位 3.1．商业定位 3.2．办公楼定位 3.3．住宅定位 规划指标 技术经济指标 用地现状 设计依据 设计内容及成果要求 总体规划及建筑概念设计阶段 方案阶段 规划设计成果的提交形式 总体规划要求 总体规划原则 总体规划要点 交通组织 停车设计 建筑方案设计要求 商业 办公楼 住宅 地下部分 项目概况 项目概况 项目名称：合生广场（暂定名） 开发商：合生创展集团有限公司 基地位置：基地位于上海市杨浦区五角场城市副中心核心商业区东南端，位于翔殷路（中环线）以南、黄兴路以东、安波路以北、国定东路以西。 交通状况：基地西北侧为五角场环岛，人流通过彩蛋下沉广场可到达基地（已预留通道）。基地北侧为翔殷路中环高架，在靠近基地附近有高架出口到达地面。未来地铁10号线，将从附近穿过。 区位分析：江湾-五角场城市副中心是上海市总体规划确定的四个城市副中心之一，其规划目标为分解上海市中央商务区的公共服务功能，承担上海东北部地区城市综合功能。随着未来江湾-五角场地区大体量综合化、现代化商业设施和公共交通枢纽中心规划新建，将成为未来“知识杨浦”的标志性地区，成为现代商业业态齐全、综合功能积聚、科技创新同时都明显的上海市东北部地区最大的商业商务中心、公共活动中心。 背景简介 合生创展 合生创展集团有限公司1992年进军房地产业，1998年在香港联交所主板上市，是致力发展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业的大型综合性企业集团。短短十数年间，合生创展集团实施区域中心和系列品牌发展战略，在广州、北京、天津、上海等中心大城市成功打造了30多个项目，成为中国大陆业绩表现最佳、开发规模最大、业主数量最庞大的房地产发展商之一，业已奠定行业龙头地位。展望未来，合生创展集团将积极因应全球经济一体化和中国加快城市化大潮的机遇和挑战，全力投身运营中国城市未来，向国际化、专业化方面迈进，成就“合生”辉煌品牌。 项目背景 根据上海市政府规划，五角场将被建设成为都市型的现代商业中心，其周围的环岛被确定为江湾五角场商业活动的中心。2010年轨道交通10号线通车后，五角场环岛周围将形成四通八达、长达3公里的地下步行系统，建成40万平方米的地下综合体。与另一个市副中心——徐汇区不同，杨浦区是众多大学园区的集聚地。其中复旦大学、同济大学、上海财经大学等多所著名院校都坐落在五角场周围，由此形成了IT产业高科技园区和RD机构，增深了五角场地区的文化底蕴。 项目定位 技术经济指标 技术经济指标 用地现状 用地性质：商业、办公、酒店。 用地现状：基地内尚有企业、邮局、居民需进行动拆迁工作。 市政设施条件：周边市政设施齐全，接口已具备。 其中：燃气；供水；雨水；污水；供电；电信； 具体道路方案及管网综合方案详见。 总体规划要求 总体规划原则 3.1.1.总体规划中要注重商业、写字楼、住宅的和谐统一与价值平衡。 3.1.2场地规划中，必须考虑建筑、交通流线、服务、停车、入口设计等各个方面的一致性，并考虑消防、人防等深圳有关规范总体合理布局。 总体规划要点 3.2.1.建筑高度：总高度≤225 米（建筑总高度为建筑物室外地面到其屋顶上建筑物及构筑物顶面高度，以批准的航空限高为准）。 3.2.2. 建筑后退红线范围：地块沿兴华一路、新湖路、创业一路、宝华路的建筑红线后退12 米，南侧沿富春街建筑红线后退6 米。 减少公交站场对场地的消极影响，提升其对人流的拉动效应 2、最大化的利用城市街道界面布置商业，其体形尺度要与相应的街道相匹配。 3、设计多元化，创造室内外的小广场、步行街、花园等，并连为一体，提供各种城市生活必须的城市公共空间。 4、对建筑屋顶空间加以利用。 具有可变化的多重功能的商业空间 考虑到未来24小时地铁人流带来的商业可能性设置更多有一定灵活性的街铺 住宅建筑要最大化满足居住舒适性的需求，同时还要兼顾节能、环保、易于维护的特点 外立面设计考虑设置符合首层商业安放广告的需要，并考虑建筑整体立面效果；（总则） 3.3交通组织 7.4. 考虑与地铁、公交站场及步行街等之间的交通组织关系 便捷的外部交通引导 公共交通与地块的零距离互动 人流能快捷引入到内部步行系统 有机组织内部各个内部环流间的衔接 高效的内部人流组织 将城市的步行系统与地面、地下步行系统结合，将城市人流有效引入地块内 场地的开口要以人流导向为依据。 地块内存在商业车流、住宅车流、办公车流、公交车流、货运车流五种交通关系，应该结合车流性质、时间错位合理 减少对