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世联2015市场总结2016市场展望 2015年整体市场表现如何，2016年楼市将如何走向？这个问题相信所有的地产人都非常关注。近日，世联行发布了2016年房地产市场年报《中国房地产市场2015年回顾与2016年展望：明道若昧，进道若退》。文中用非常翔实的数据回顾了2015年房地产市场，并对2016年房地产市场走向给出了自己的判断，文章有点长，但非常值得一读。 第一部分：?2015年房地产市场回顾  回顾 2015 年，我们发现中国房地产行业已经或正在发生着深刻的变化：市场在不被看好中创出新高，库存在投资下滑中增速放缓，房企在行业分化中坚定转型。 特征 1：成交向上，投资向下 （一）2015年全国商品房销售额创新高、达 8.7万亿，同比增 14.4%，与 2013年相比增 7.2% ? 国家统计局公布的数据显示，2015 年，商品房销售面积128495万平方米，同比上升6.5%；商品房销售额87281亿元，上升14.4%。 ?    从70个大中城市新建商品住宅价格指数环比走势来看， 2015年1-4月商品住宅价格出现较大幅度回升，5-12 月商品住宅价格涨幅趋于平稳。其中，2015年 12 月70个大中城市中新建商品住宅价格指数同比上升较大的城市有深圳、上海、北京、广州、南京、厦门、杭州、武汉、宁波、天津，同比下降较大的城市有丹东、湛江、锦州、岳阳、蚌埠。  数据来源：国家统计局，世联研究? 总体来看，2015年全国商品房市场呈现以下特征：1、商品房销售金额创历史新高；2、待售面积创新高，但增速开始放缓；3、成交区域分化，量价走势冷热不均、冰火共存。 ? （二）房地产投资增速降至 15 年来的新低点、同比仅增 1.0%；商品房待售面积攀新高、达 7.2亿平米 ? 2015年全国房地产开发投资完成95979亿元， 同比增长1.0%，其中，住宅增长0.4%，办公楼增长10.1%，商业用房增长1.8%。2013 年以来，房地产投资增速从20%左右延续下滑。 ? （三）土地市场冷热不均，呈现向城市价值回归的趋势 ? 2015年，房地产开发企业土地购置面积 22811万平方米，同比下降 32%；全国房地产开发企业土地成交款 7622 亿，同比下降 24%。   从全国主要城市土地成交情况来看， 2015年TOP20城市土地成交总金额14592亿元，同比减少0.4%。累计土地成交金额排在前五名的城市，分别是北京、上海、重庆、广州和南京，土地成交金额累计同比增长前五名的城市，分别是温州、盐城、九江、厦门和石家庄。 。 数据来源：世联研究 特征 2：政策宽松，改善预期 2015年中国经济进入“新常态”，面对经济增长的挑战和下行压力，政策正向刺激开启，涵盖金融、税收等多方面的正向调控一直延续到了 2015 年底。  回顾全年，调控政策表现为以下特点： ? （一）2015年中央层面的房地产调控政策表现为短期刺激与长期制度构建并举  1、金融政策运用多 ? 从货币政策看，2015 年在央行进行了五次降息、降准，操作次数甚至超过了2008年水平；从信贷政策来看，2015年首套房首付比例最低降至 25%、二套房最低降至40%，较之以前大幅下调；从财税政策看，个人将购买2年以上(含 2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。这一系列政策的调控力度几乎与2008年相当，可以预计，未来金融和财政政策的调控空间已有限。 ? 2、行业规则建构多 ? 2015年，中央层面继续着手推进房地产行业规则构建，从中长期调节房地产市场的平稳运行：一、加快培育和发展住房租赁市场；二、稳步推进农村土地制度改革试点；三、户籍制度改革进程加快，推动新型城镇化建设。 ? （二）保障性住房建设力度加大，推进保障房建设创新机制  2015年保障性安居工程计划建设740 万套， 相比2014 年增加40 万套。 特征 3：一半海水，一半火焰 （一）冰火共存，区域分化成为常态  2015 年是销量创新高之年，在创新高的背后，是区域性的分化，其量价分化明显，经济发达的城市群市场表现良好，反之，经济较差的城市群则表现不良，易导致市场走入困境。 长三角、珠三角地区销售面积及销售额增幅明显，但东三省在 2015 年 1-11 月份的销售面积及销售额均同比下降，情况较为严重。长江中游、中原地区及京津冀的两者数据也有较大增幅，成渝、海峡西岸和山东半岛这三个地区的总体较为平稳。 数据来源：世联研究，Wind?  根据国家统计局公布的数据可以看出，全国商品房销售额一二三线城市分化也明显。 ? 今年前11月份销售额一线城市达到12083亿元、二线 24901 亿元、三线城市达到37539 亿元，三线城市销售额增长远低于全国同比增长。再来看商品房销售面积，2015 年前11个月全国达到