万达广场项目可行的性研究报告.doc

万达广场项目可行性研究报告 万达广场项目可行性研究报告 （本文档为word格式,下载后可修改编辑！） 第一章 总论 1、项目背景 某某因车而建，因车而兴，她既是“东风车”的故乡，号称“东方底特律”的汽车城，也是一座灵山秀水环抱、四季景色宜人的生态园林城。某某具有悠久的历史和灿烂的文化，是中华民族的重要发祥地。现今的城区，于清朝因人们在百二河和犟河拦河筑坝十处以便灌溉，由此得名某某。这里是道教和“武当拳”的发祥地，武当山古建筑群被联合国列入世界文化遗产名录。 随着国家西部大开发战略的实施，某某市经济方面得到了较大的发展，尤其是近年来，某某市对外开放的力度不断加大，城市基础设施建设突飞猛进，供水、供电、供暖设施的综合配套服务能力居全国先进水平。某某市工业经济发展速度在全省16个市州及省辖市中上升为第四位。居民可支配收入逐年增加，消费能力逐年提高，某某还被评为宜居住城市。综上所述，某某的经济已驶入良性发展快车道。 经济的发展，必须带来商业的繁荣，再加上某某市近年来加大了旅游资源的开发，根据市场调查，某某市作为新的旅游城市依托“一江两山”（即长江三峡、武当山、神农架）黄金旅游线形成的巨大市场，不少游客会在某某作一定时间的停留，每年4月至10月是旅游高峰期，大量的过境旅客也形成了不可低估的现实市场和巨大的潜在市场，给商业的经营带来了较大的商机。 随着国际知名零售企业进入中国，为国内零售百货业带来了新鲜气息，丰富了零售市场的内容，一个明显的结果就是中国的现代百货店将继续走大型化与综合化的发展道路，而且差异化、个性化追求将催生大型化与综合化百货店的发展步伐。某某市作为地处鄂、渝、豫、陕四省交界的重点地级市，是这一区域内的中心城市，又是全省旅游黄金圈上一个重要支点。随着旅游业的不断发展和完善，某某将成为全省最为重要的旅游城市，这对商业也提出了更高的要求，然而，某某市目前还没有一个真正意义上能够满足消费者需求与区域性中心城市相适应的现代化购物中心，从而影响了我市宜居宜商城市的形象，为了改变这一现状，新建某某万达广场，对提升城市形象和商品流通的档次，将会发挥重要的积极作用。 随着经济社会的发展和城市居民收入的增加，人们的消费观念和生活方式正在发生着巨大的变化。加之受到城市居住空间与居住环境的限制、城市快节奏生活的困扰，人们渴望回归自然、返朴归真的心理日益强烈；反映在住房消费上，逐步向住宅社区化、郊区化、大型化、全面化发展，特别是高收入阶层的涌现，追求独立、宽松、舒适、安静、便利的居住空间和环境将成为一种时尚和潮流，而某某万达广场正是顺应这种市场需求而开发建设的大型生态绿色居住社区。 万达集团抓住某某社会经济快速发展的有利时机，进军某某市场，建设某某规模最大、档次最高、业态最丰富的城市综合体项目—某某万达广场。某某万达广场项目位于某某市张湾区夏家店片区，占地面积17.07公顷， 汇集大型购物中心、五星级酒店、高档写字楼、精品住宅、时尚休闲娱乐商业步行街，融商业、商务、居住、休闲于一体，引入国内外知名商家和品牌，创造商业价值最大化。 2、项目概况 ◆ 项目名称：某某万达广场项目 ◆ 项目地址：位于某某市张湾区夏家店片区，地处某某城市主干道发展大道与北京北路路交汇处，距离城市核心区六堰不到3公里，属于某某居住新区。 ◆ 总用地面积：17.07万平方米。 ◆ 总建筑面积：83.43万平方米，其中地上建筑面积67.43万平方米，地下建筑面积万 16万平方米。 ◆ 建设内容：大型购物中心15.2万平方米，高层住宅47.35万平方米，写字楼9.3万平方米，五星级商务酒店3.6万平方米、步行街及底商7.5万平方米，配套物业用房0.48万平方米等。 ◆ 投资与收益概况 该项目投资总额为 25.4亿元。该项目开发的室外步行街、底商、精装住宅、写字楼及其地下停车位用于销售，剩余部分将采用租赁的方式经营。经测算，主要技术经济指标见表1。 经济指标 指标值 经济指标 指标值 销 售 部 分 指 标 投资利润率 41.49% 全部 投资 税前 财务净现值 9.67亿元 投资利税率 51.99% 内部收益率 18.12% 资本金利润率 90.12% 全部 投资 税后 财务净现值 4.5亿元 自有 资金 税后 财务净现值 6.3亿元 内部收益率 13.80% 投资回收期 5.5 年 投资回收期 7年 内部收益率 17.14% 3、开发商概况 本项目业主单位为某某万达广场置业有限公司，注册资本为17亿元人民币，为大连万达集团全资子公司，公司注册地址为某某市张湾区车城街办朝阳北路9号。公司的经营宗旨是：本着加强经济合作、促进经济发展的愿望，使公