『精品』西安市万的强西二环商住项目营销推广建议书.doc

万强西二环商住项目营销推广建议书???? [导读]◎项目价值体系——地段价值+产品价值+营销活动带来的可提升价值（附加值）——核心价值提炼：既具备高新区的荣耀感，又坐享土门地区成熟的生活配套和生活氛围◎竞争——差异化取胜——产品的差异化+生活形态的差异化——同质化产品之上的赋予目标客户群个性化的生活方式◎项目营销诉求主题：“万强艺术家”————从人生的成功走向心灵的自由！◎影响消费者购买行为，起决定性作用的是理性分析基础上的感性判断。◎体验式营销——攻心为上——亲和——互动◎营销中心——生活体验馆——轻松、惬意、体验、亲和力 第一篇?区域特征和项目价值研判 [区域房地产发展特征]1、??????城西房地产发展相对滞后于其它区域，随着高新区二次创业、西咸一体化等利好因素，以及大唐西市、环城西苑、西郊公园等项目更是给城西楼市注入了一剂兴奋剂，除高新区和城南外，成为越来越多的区域外购房者选择的地区；2、??????城西板块内目前形成3个开发热点区域：最早以锦园、旭景明园为代表，占据与西高新和城内距离较近优势发展起来的劳动南路片区；以蔚蓝印象、都市绿洲、新兴港湾等为代表的玉祥门外片区，生活配套成熟，与城内距离较近；以荣城公寓、西城芳洲、世纪春天为代表的土门地区，享尽高新二次创业、西咸一体化带来的巨大潜力；3、??????于其它区域相比，城西楼盘住宅比例较大；4、??????区域内楼盘品质较好，口碑较好； [区域房地产消费特征]1、??????城西是西安市传统的“电工城”、“化工城”，区域内的大型企业多为新中国成立初期从上海等地迁入，从业者文化素质、生活品味相对较高，目前还有相当数量企业经济效益较好，从业者收入水平较高，消费能力较好；2、??????工业人口集中，传统住宅质量不高，需求旺盛，新开发的商品房项目较少，使西城居民向高新、城北、城内移动。3、??????劳动路、西二环沿线和靠近高新区的一些区域，因为与高新区毗邻，交通便利，高收入人群相对较多，住宅的定位几乎和高新区一致。一些地段因为商业和成熟社区的原因，有“不在高新，胜似高新”的优势，成为高新区辐射作用中的另类区域。4、??????城西居民务实、理性，注重经济实用，看中产品性价比。 [地块价值]1、??????区位价值：邻近西高新，以及西安市“近期向南，远期向西”和“西咸一体化”的区位优势，是本地块最大的价值所在；2、??????交通价值：西二环连接高新区和经济开发区，即将开工建设的西二环土门立交式土门交通更加顺畅；即将贯通的唐延路将使本区域与高新区的联系更加紧密，特别是与刚刚确定的高新CBD的交通实现通达；通过昆明路、丈八路构成与高新、西万路的另一个主干道；3、??????人文消费价值：西郊尤其是靠近高新区的具有较高文化素养和消费能力的消费人群；4、??????生活价值：土门地区成熟的商业、市政生活配套以及土门街心花园、西二环街心花园、西郊公园等环境提升；5、??????投资价值：邻近西高新、西咸一体化、交通状况即将有新的跃升等众多利好因素是地段的升值潜力指日可待；6、??????商务价值：不论是工作在西高新、西郊、经济开发区，或是与这三个地区有较频繁的业务往来，此地段都具备了明显的便利性； [项目产品特点和价值提炼]1、??????项目外观设计新颖挺拔，提升项目形象价值；2、??????内部景观虽小但个性十足，其创新性能够有效地吸引购房者眼球；3、??????两栋塔楼之间用首层架空的一栋多层连接，不仅多出了面积，同时使整体布局凸显了立体感，克服了简单军营式列阵的呆板感，特别是首层架空，西安市楼盘用得不多，创造了一个新的卖点；4、??????整体三栋楼东西向排列，最大程度地利用采光面；5、??????户型从70多到130多平米不等，中小户型比例较大，实用性更强，宜商宜住宜投资；6、??????缺点是容积率较大带来的部分户型采光不好、厅室面积比例不协调； 第二篇???价格定位建议销售均价：3100元/平米??????[价格定位的依据]1、项目性价比权重分析??根据项目区域内可类比楼盘，根据不同权重、不同项目进行类比分析。通常决定城市居民住宅价值的主要因素有以下几项：l??????地块区位：土地价值，周边景观，周围物业种类和档次，兴建居民住宅的成熟度（40%）l??????小区规划：环境规划，户型，交通组织，外立面风格，配套设施（20%）l??????市政配套：周边医院、学校、商场、公园、银行、邮局等布局结构l??????发展商形象、实力：资金实力，地产开发经验，客户聚集能力，知名度，社会资源综合利用能力，工程进展和管理l??????物业管理：物业管理执行标准、服务内容、服务质素l??????户型安排