2010年青岛亚星绵阳科创园项目策略方案（可编辑）.doc

2010年青岛亚星绵阳科创园项目策略方案 他山之石可以攻玉 青岛亚星绵阳科创园项目策略书按事物的本来面目去认识它 按事物的应有面目去创造它 帕特里克 ? 格迪斯PART 1 按事物的本来面目去认识它 PART 2 目 录 Contents 按事物的应有面目去创造它 PART 3 他山之石可以攻玉PART 1 按事物的本来面目去认识它一.项目概况分析 项目土地属性分析 项目SWOT分析 项目土地属性分析?概述 项目位置 青岛亚星绵阳科创园项目位于科创园区。 城市二环路南侧、富临山庄西侧;园区内 交通较为便捷、城市设施相对滞后、自然 环境优雅。项目土地属性分析?概述 项目土地性质:教育科研设计用地 (兼容办公)一类:工业用地。 项目总用地面积:约130361平方米。 规划道路用地:约18580 ?; 防护绿地:约6947 ?; 建筑高度:≤60米 建筑密度: ≤30% 容积率:1.0 ≤2.5 绿地率:≥30%东北地界 东北 项目土地属性分析?周边 1 临二环路坡度 与富临山庄二期地界 与二环路高 东北 地块四至: 1 差 地块位于绵阳西南方向,高新 区科创园区域,本区域主要分 6 布绵阳高端别墅群。地块整体 6 呈三角形,北高南低,大于30 2 2 度角坡度。 3 东南 东北:紧临富临地地产二期卢 西北 卡美郡。 5 5 西北:临二环路,双向四车道, 4 交通便利。 3 东侧地界 西南 二环路 西南:空地及未拆迁建筑,分 布零星的农家房屋。 东侧:空地及未拆迁建筑。 4 东南地界 东北:与富临山庄二期紧挨, 周边为高端别墅群。项目土地属性分析?周边 资源名称 资源概况 项目现周边配套: 富临中心医院 解放军520医院、 医疗 绵阳外国语学校 南山双语学校 西南财经大学 学校 绵阳中学、东辰国际学校 紧邻宽60米双向四车道的二环路,及宽40米的虹阳街。二环路 交通 朝南以及虹阳街通往高新技术产业开发区,二环路朝北通往青 义镇 酒店及生活配 长虹大酒店南临长虹生活区、西都生活广场;西临普明风景; 套项目土地属性分析?交通 交通情况 项目土地紧临二环路,目前没有直接到达本项目的公交线路,项目周边的二环路段无 公交线路。 就近的公交线路有11路、18路和39路,公交经过商业集中区域的市中心、以及火车站 等。 根据对公交集团的了解,未来区域内若人流量增多,将考虑增设公交线路经过本项目, 但目前尚未进行相应规划。项目SWOT分析 6 大优势 1. 亚星集团实力雄厚,具备良好的资金资源。 2. 项目占地规模适中,利于项目的整体开发和打造。 3. 项目处于创业园与高新区交界处,地处城市西边门户级地位。 4. 项目周边为中高端物业,具备打造中高端物业的本体平台。 5. 区域内教育资源产业丰富,具备先天综合优势。 6. 地块有天然的高差,能形成坡地,便于项目的园林景观打造。4 项不足 1. 现阶段片区内现状较为冷清,配套相对缺乏。 2. 距离市区距离在市民心理接受度上较远。 3. 土地为工业用地性质,从土地性质本身而言,工业用地受限制较多,不利于物业销售。 4. 城市产业发达程度不足。2 大机遇 1. 城市规划角度而言,项目所在区域是未来绵阳发展的重点区域 2. 绵阳交通的进一步发展,城市吸附力将进一步增强4 大挑战 1. 项目体量较大,客群特征不明显,销售情况难以估量。 2. 随着工业用地的逐渐供应,存在潜在的同质化竞争趋势。 3. 物业类型的风险系数较大。 4. 对政府的政策扶持依赖性较大。小 结 虽然项目拥有众多优势,但受到土地性质的限制,本项目 的操作目前只有一个方向?? 总部经济类型的办公基地二.总部基地概述 什么是总部经济 “总部经济”,即首脑经济,是由各类总部或总部派出机构相对集聚所产 生的经济活动的统称。 发展总部经济能够带来国内外大型企业集团的总部或分支机构的集聚,带动更多的 人流、物流、资金流和信息流,优化产业结构,扩大经济总量,从而增强地区的综 合竞争力和辐射力。1、真正意义上的总部基地 2、总部概念的高层写字楼 总部经济主要模式: 3、总部概念的产业园区 4、总部概念的城市综合体 5、总部概念的类住宅物业、低密度办公物业、商业配套结合体主要模式概述: 真正意义上的总部基地??具备总部基地的软硬件条件以及入住企业的规 1 模,对入住条件有一定门槛,要求多为国内外大型企业总部或西南总部。典 型案例:青羊CBD 2 总部概念的高层写字楼??以总部概念打造写字楼,辅以生态理念。 多存在于总部概念的产业园区内。典型案例:科技财富中心 。 总部概念的产业园区??不具备总部基地的软硬件条件或软硬件条件较差, 3 以某种产业为主导产业并吸引上下游企业的产业园区