上饶房地产市场调的查报告.doc

上饶房地产市场调查报告 一、上饶城市环境分析 1、地理位置 上饶位于赣东北，地处东经116013’至118029’，北纬27034’至29034’。东接浙江，南毗福建，北邻安徽，属赣、浙、闽、皖四省结合部，直接面临苏、浙、沪、闽等沿海开放地区，是江西省对外开放的东大门，素有“豫章第一门户”之称。 上饶境内311高速公路、320国道、206国道、浙赣铁路、皖赣铁路、横南铁路贯穿其中。经311高速公路至南昌2小时车程，杭州3小时车程，上海4小时车程。市区距南昌机场2小时车程，距武夷山机场和瞿州机场均只需1小时车程。 特殊的地理位置和相对便捷的交通，为上饶经济及房地产的发展提供了有利条件。 2、历史文化 上饶古因“山郁珍奇，上乘富饶”得名。这里人杰地灵，是唐代大画家阎立本、晋代军事家陶侃、南宋哲学家和教育家朱熹、清代戏剧大师蒋仁铨的故里。唐代“茶圣”陆羽、南宋爱国诗人辛弃疾也曾久居上饶。近代著名“铁路之父”詹天佑、红军将领方志敏、现代医学家黄家驷也都来自上饶，是上饶人民的骄傲。上饶历史可追溯至公元196年（东汉建安年间）建县时，至今已有1700多年。 深厚的历史文化，改革开放对社会心理的重塑，构成上饶市民消费心理的独特风景线。 3、行政区划与人口 上饶2000年撤市设区，目前辖10县1市1区，总面积22790平方公里，2003年末人口626.8万。 上饶目前城市化率为18%，总城市人口仅110万。上饶城区人口仅20万人，加上上饶县旭日镇区人口，也仅28万人左右，是一个中等偏小的城市。 过小的城市规模，虽然在城市化进程中为房地产发展提供了机遇，但发展商更多的面对的是发展空间的狭小及和沿海地区差距巨大的现实。 二 经济发展状况分析 2003年上饶市国民经济运行势头良好，呈现快速增长态势。 2003年国民经济相关数据及分析 国民生产总值 序号 项目 金额（元） 1 全市国民生产总值 252.75亿 2 人均生产总值 4030 分析：人均生产总值偏低，经济基础薄弱 私营经济 序号 项目 数量 1 全市个体工商户和私营企业 7.7万户 2 全市私营企业从业人员和个体劳动者 37.2万人 分析：私营、个体经济相对活跃 国民经济主要部门 序号 项目 金额（亿元） 1 全市农业总产值 109.92 2 全市全部工业增加值 75.67 3 全社会建筑业增加值 17.7 4 国内旅游收入 4.96 分析：农业大市、工业化程度低 固定资产投资 序号 项目 金额（亿元） 比上年增长（%） 1 全社会固定资产投资 110 43.5 2 其中：基本建设投资 49.7 74.2 3 更新改造投资 7.79 100 4 房地产开发投资 16.8 160.8 5 其它投资 1.73 —20.6 分析：固定资产投资增长迅速，房地产开发投资较热 2003年居民收入、消费相关数据及分析 社会消费品零售总额 序号 项目 金额（亿元） 比上年增长（%） 1 社会消费品零售总额 106.64 13.0 2 其中：市零售额 27.76 17.67 3 县零售额 39.54 14.14 4 县以下零售额 39.34 8.86 5 其中：批、零贸易业 96.21 13.28 6 餐饮业 8.65 19.98 7 其它 1.78 —20.12 分析：消费品市场相对活跃，餐饮消费增幅高居榜首，消费逐步从衣、食层面走出。 居民储蓄存款余额 序号 项目 金额（元） 1 城乡居民储蓄存款余额 211.75亿 2 居民人均储蓄余额 3377 分析：人均储蓄余额偏低，大宗消费品消费缺乏强力支撑 居民收入 序号 项目 金额（元） 1 市区城镇居民平均每人年可支配收入 6773 2 农村居民人均年纯收入 2383 3 全市在岗职工年平均工资 9374 分析：居民收入偏低 （三）、结论： 1、上饶是一个农业大市，工业和商业基础薄弱。经济发展的相对滞后，在购房客房范围、房地产产品等多方面限制了上饶房地产业的发展。 2、白纸上最容易画出美丽的图画，房地产商只要抓住机遇，就可以直接赶上沿海水平。 三、上饶城市规划研究 （一）、信州区和上饶县城市现状 1、信州区 信州区城市人口20万，是上饶市政治、经济、文化、交通中心。丰溪河、信江穿城而过，山青水秀，交通便利。市区建成区2003年底已达23.24平方公里。 2、上饶县 上饶县人口70万人，是全省21个重点扶贫县之一。县城旭日镇始建于1976年，是江西省最年轻的县城之一。有8万多人，是上饶市的副城市中心，距市区中心4公里 （二）、城市发展目标 政府明确提出上饶要发展成“赣浙闽皖交界区域中心城市和快速发展地区”、“外接长珠闽”，“掉头向东，开放攻坚，面向沿海，接轨浙江”，