万科某项目可行性的研究报告.doc

目 录 决策背景 3 一、内部因素 3 二、外部环境 4 第一部分 项目所属区域介绍 5 一、江宁区简介 5 二、东山新市区简介 6 三、江宁开发区简介 7 第二部分 项目概况 9 一、宗地位置 9 二、宗地四至范围及规划要点 9 三、项目渊源 11 四、宗地现状 12 五、宗地紧邻周边的环境 14 六、交通出行 16 七、生活配套 20 八、市政配套 23 九、土地出让条件与程序 24 十、地价分析 28 第三部分 法律风险分析 32 一、项目的风险点及风险可能性预测 32 二、风险控制手段 32 三、总体评价 32 第四部分 市场分析 33 一、南京房地产市场简述 33 二、江宁住宅市场分析 39 三、开发区商业市场分析 48 四、项目产品建议书 52 五、本项目在同价竞争市场中的优劣势分析 54 六、本项目在所属区域市场中的竞争优劣势分析 56 附件：江宁及周边片区典型楼盘 57 第五部分 规划设计初步分析 61 一、规划设计草案 61 二、规划设计草案分析 62 第六部分 工程及销售计划 66 一、一期开工时间确定 66 二、开发销售计划 68 第七部分 成本及投资收益预测 69 方案一（商业按2万㎡考虑，商业用地地价自己分摊） 69 方案二（不考虑商业，商业用地地价由住宅分摊） 75 第八部分 竞争对手 76 第九部分 综合分析与建议 78 一、优劣势分析 78 二、结论与建议 78 决策背景 一、内部因素 1、本项目可为南京公司提供持续发展条件，符合集团重点发展长江三角洲的战略 南京公司金色家园项目将于2004年全部开发完毕，当年结算利润不能满足持续增长要求。本项目可售面积47万平米，2004年可结算面积约10万平米，结算金额约3亿元，并可为南京公司2004-2006年提供主要利润来源。 2、本项目占地654亩，规模大，为城郊结合部项目，是集团最擅长开发的项目类型，南京公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。 3、金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，品牌效应也为下一步开发中档项目创造了条件。 二、外部环境 1、本项目挂牌出让，法律手续明晰，已完成“七通一平”，可迅速启动开发。 2、增值潜力大。本项目所属东山新市区在南京总体规划上定位于南京“向发展增长级第一部分 项目所属区域介绍 江宁区位于南京南部，东山新市区属于江宁区，是南京三大规划新市区之一，国家级开发区江宁经济技术开发区（以下简称“江宁开发区”）属于东山新市区。 本项目位于江宁开发区。 图1-1 宗地所属区位图 一、江宁区简介 紧靠南京主城南部,紧邻一环线。 2000年撤县设区。 面积1600平方公里，人口75万人，其中非农业人口18万人。 1995到2001年GDP持续高速增长，年均增长率13.07%。2001年GDP达114亿元,占南京GDP总额的9%。 人均GDP在全市五个郊县（区）中排名第一，2001年人均GDP为15221元人民币，约1800美元，相当于全市平均水平的74%。 二、东山新市区简介 东山新市区规划面积107平方公里，占江宁区总面积的6.7%。 东山新市区是南京“一城三区”中的一区 2001年调整后的南京城市总体规划将东山、仙西、浦口（江北）规划为3个新市区，加上河西新城区，形成南京“一城三区” 的新城市建设格局。“一城三区”的规划如表1-1所示。 东山新市区是人口导入区 东山新市区位于江宁区北部，紧邻南京主城南部，其中心与市中心距离约12公里，承担主城部分功能和人口向南扩散的功能，同时承载南京南部的江宁区、溧水县和高淳县的农村人口城市化的功能。 2001年人口14.8万，2010年规划人口30万，年均导入人口1.5万人。远景规划110万人。 表1-1 南京“一城三区”规划 功能定位 规划面积 规划人口 河西新城区 ①以商务、体育、文化等功能为主的新城区中心； ②居住与就业兼顾的中高档居住区； ③以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地。 56KM2 55万 仙西新市区 ①城镇空间向东发展的增长级； ②接受上海辐射以及新经济发展的主要空间③以发展教育和高新技术产业为主要方向。 80KM2 50万 浦口新市区 ①城镇空间跨江发展的增长级； ②相对独立区域综合服务功能； ③承担吸收来自北部农村城镇化人口的功能。 90KM2 75万 东山（江宁）新市区 ①城镇空间向南发展的增长极； ②承担主城部分功能扩散的职能； ③吸收南部农村城市化人口。 107KM2 110万 第二部分 项目概况 一、宗地位置 1、宗地北距南京市中心新街口约11公里,南距禄口机场28公里。 2、宗地位于江宁开发区一期西北部，东距已开发成熟的开发区中心百家湖仅2公里。 3、宗地西距将军山、牛首-祖堂风景区1公里