【商业地产】购物的中心(综合体)之品牌调整.doc

品牌调整、业态升级已经成为一家成熟购物中心的必修课。 “调整”是购物中心提升经营业绩、保持竞争优势的重要措施。在经历一段时间的运营管理后，所配置的业态、品牌也处在生命周期不同阶段的变化之中，购物中心运营管理者或被动或主动地对购物中心进行调整。有业内人士表示，一般三年左右是购物中心品牌、业态的大调整期，然而也不排除租金、或者股东关注等其它因素。同时还有人认为，每年七八月为市场淡季，销售额较低;另一方面由于正值商铺租约集中到期，商场或品牌都在谋求升级。这也是购物中心调整的重要原因。 HYPERLINK /news-261463.html扎堆开发 有数据显示，去年全世界建造商场最多的10个城市中，中国占了9个。截至2013年，我国购物中心总数已达3500家以上，每年新建的购物中心如雨后春笋般分散在我国各大城市中。预计到2015年，有望突破4500家。此外，中国在建商场面积占全世界在建商场面积的一半多。在中国全国范围内，正在建设的多功能综合地产项目有800多个，总面积达3亿平方米。这相当于1000多个美国最大购物中心——“美国商城”的规模。　　如果这些购物中心在开业后没有足够的客流，那么它们将变成业主的巨大负担，一个月随随便便就损失数百万美元。政府尚未意识到，一旦这些项目建成，空置问题将非常严重。 HYPERLINK /news-212582.html同质化问题凸显 近年来，由于集购物、休闲、娱乐、餐饮等多种功能于一身，后起之秀购物中心如雨后春笋般纷纷崛起。据统计，目前中国的购物中心数量已达3100家。然而，在地产商加大投资力度、在百货公司加速向购物中心转型的当下，该业态却面临着同质化的隐忧。　　大连万达商业地产股份有限公司高级副总裁曲德君表示，目前中国购物中心品牌同质化率已达60%，同业竞争十分激烈。　　正如曲所言，为了聚集客流，各大购物中心纷纷引进了苹果、ZARA、HM、GAP、外婆家、绿茶、呷哺呷哺等大同小异的品牌。那么，在消费者逛十个与逛一个没有太大区别的背景下，购物中心应该怎样做才能实现差异化呢? 电商冲击 电子商务对商业地产的冲击已经成为不争的事实。连上海的南京路、北京的王府井等繁华路段的商业地产项目，也越来越多为成为电商的“试衣间”、“样板房”。根据国信证券的样本测算，2012年到2015年，国内商业地产面积的年复合增长率达到18%，届时消费需求的增长将赶不上商业面积的增长，导致商场平均效益每年降低6%，与零售地产的发展休戚相关的传统零售业态，亦在互联网的冲击下急速下滑。　　据中国电子商务研究中心发布的《2013年(上)中国电子商务市场数据监测报告》显示，2013年上半年，中国电子商务市场继续高速增长。截至2013年6月，全国电子商务交易额达4.35万亿元，同比增长24.3%。去年“双十一”期间，阿里天猫便创下了350亿元交易额的电商单日销售记录，与去年191亿元的销售额相比，同比增长83.35%，销售额超过10月份我国日均社会消费品零售额693亿元的50%。 　　由于电商与传统商业激烈对决，不少人因此发出了未来传统商业到底能以何种速率、走多远的疑问。虽然长线来看，以往由传统商业主导的商业格局将发生怎样的变化还不得而知，但随着商业地产开发速率加快，全国商业地产同质化的问题会尤为突出，大规模、成批量开发的商业地产就如同在流水线上标准化的产品，毫无新意可言。一定程度上，这将不利于商场长久运营、维系客源，是资源浪费的另一种表现。 商业地产面临饱和或过剩 主要为城镇化与企业转型 核心提示：同策咨询研究部总监张宏伟认为，从上述分析结果来看，城市人口多，产业经济基础强，对于商业地产具有强大的人口和经济支撑，并且商业地产供需较为平衡的城市成为开发企业、金融机构等优先进入的城市。 　　随着房地产行业进入“白银时代”，企业的利润率也随之走低，目前标杆上市公司的净利润率基本在13%，甚至个别项目以10%的净利润率维持开发。这对于房企来讲，区域或城市布局策略将直接影响到开发企业的利润率，甚至规模化的增长机会。因此，房企势必会调整自己的布局策略，选择风险最小的城市进行拿地，以最大可能降低投资风险。 　　至此，我们也就不难理解为何房地产城市进入研究越来越受开发商重视。 　　针对这个话题，同策咨询研究部针对不同物业类型进行综合分析，近期完成了《2014年70个大中城市商品住宅投资价值研究报告》、 《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》、《2014年35个大中城市写字楼投资价值研究报告》三份报告。 　　本文仅就《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》研究成果进行说明，通过这个描述让更多的房企、金融机构等了解35个大中城市商业地产物业的投资价值，为开发商、金融机构等各市场主体决策做参考依据。 　　首先