后湖区域住宅市场的分析报告.doc

后湖市场分析报告 报告目录后湖板块概况1、地理位置、区域性质、交通条件、后湖 3、特点 三、后湖区域市场特征1、主要的住宅项目2、新楼盘特点分析后湖区域住宅物业概况1、供应量及类型分析2、产品形态分析3、销售价格分析4、户型及面积分析5、物业管理配套分析分析后湖区域楼盘销售情况分析1、主要在售楼盘一览2、销售情况分析后湖区域楼盘总体营销水平分析 营销推广成功点2、营销推广失败点后湖房地产市场展望 未来市场竞争点分析2、区域市场销售价格走势该区域优劣分析 1区域具有如下优势区域具有如下劣势后湖板块概况1、地理位置后湖板块处于环线以内，属于未来城市规划中汉口三个综合组团之一，也是武汉市规划的五个大型住宅区中距市中心距离最近的片区，是由政府统一规划的以低密度居住区为主，辅以金融、商业、体育、主题公园等多功能的高素质综合新城区。、区域性质、交通条件、后湖 3、特点 “井”字的主干道交通骨架设计交通系统人性化，小区鼓励发展无车环境，尽可能加快环保辅助交通系统，注重环保设立水上巴士的规划新颖。同样拥有轻轨规划交通，可以缓解陆路交通的堵塞。离市中心较近，道路设施比较完善。但由于主要出城干道经过此片区，使得片区周边环境较为恶劣。前景在于如何开辟新的道路网络，使出城干道绕开居住中心，改善片区周边环境。将对片区整体房地产价值的提升有显著作用。 整治黄孝河兴建文化岛 按规划，将整治黄孝河，改善明渠水质和湖岸景观，将河水引入新城，兴建中央文化岛。岛内设文化中心、展览馆、体育馆、图书馆及一站式的政府服务中心。 设置绿化带隔开功能区 按规划，在生态隔离工业区、城市中心区、生活区等功能区之间还设置了3公里的绿化隔离带。此外，为形成后湖开阔、低密度的建筑区特点，在进行后湖新城的快速路规划时，主干道两侧留50米宽的绿化带，干道两侧留30米宽的绿化带，一般道路两侧留10米多宽的绿化带，社区道路两侧留5米宽的绿化带。 在后湖新城北部，将兴建创意产业园，面积达41公顷，主要用于如电影公司之片场、广播室、雕塑工作间、工业设计车间、表演艺术练习场等无污染的产业，就近解决一批人口就业。 在黄孝河以南、中央文化岛以西，将兴建后湖都会亲水公园，发展成一个水上休闲中心。其中，在都会亲水公园附近造人工沙滩。 三、后湖区域市场特征 1、主要的住宅项目2、新楼盘特点分析随着区域知名度的提升和开发的不断深入，目前的后湖板块实际包含了两个部分：一为岱黄公路沿线地区，距离市委所在的花桥较近，公务员比较集中，开发项目也较多，且品质较高，正成为购房者热烈追捧的区域；一为解放大道延长线至堤角，该区域为离城区较远的老工业区，多为以安居为主的经济适用房，居民购买力相对较低，但随着百步亭花园、同温层等项目的开发，此处开发品质也有所提升。楼盘品质不断提升，均以“绿色生态”为主题，注重生态与科学的结合 2002年后湖楼盘总体价格在整个武汉市还处于偏低的位置，均价为1917.25元/平方米，低于武汉市平均房价182.75元/平方米，经过两年的发展，各个项目楼盘价格都有了不同程度提升，平均涨幅位于武汉各个片区之首，相当一部分楼盘均价都达到了0元/平方米甚至更高。以“后湖楼王”新地置业为例，从最早入主后湖开发的东方恒星园、东方花都到刚刚推出的东方华府，清晰地记录了后湖楼市的发展历程，楼盘品质也节节攀升，在规划设计、建材使用、园林景观各方面较以前的项目将有进一步的超越，以“居住要追求人性主义与自然的融合”为开发理念，在后湖楼市又立丰碑；百步亭花园也从早期的经济适用房小区向商品房开发转型，9月推出的百步亭花园·怡和苑虽然以2875元/平方米的“震撼价”推出，而且在未做任何宣传的情况下，依然受到追捧，购房者甚至在开盘前夜通宵排队，。道路瓶颈缓解，后湖楼市走上“幸福大道”7月黄浦路延长线拓宽改造工程开工后，9月幸福大道开工，这条贯通后湖地区的城市主干道，连通新华下路、塔子湖西路、金桥大道（黄浦路延长线），刺激了后湖楼市再度发力。这正是源于众开发商在后湖版块几年的房地产开发，使后湖聚集了一定的人气，因此随“人气”而来的交通、水电、管网、配套等问题必定要相应得到解决。开发规模庞大，聚集效应乐观后湖片区房地产开发面积普遍较大，小区住宅密度低，容积率低，绿化率高。江岸区老城区改造较多，后湖作为居住新区，有望成为城市概念的“新江岸”。目前，江岸区有4500户拆迁，需求量大，加上花桥、竹叶山、蔡家田等生活区消费者的二次置业，都会首选后湖，市场潜力巨大。??? 目前除早期入住的一批项目外，世纪家园二期、青青美庐、汇龙花园等业主相继入住；天上人间、幸福人家、绿色新都等项目也将交房；新地·东方华府、百步亭花园·怡和苑、世纪家园三期、中一花园在热销中；地产集团开发的汉口花园，建筑面积82.4万平方米，又将在后湖楼市掀