北京高端会所调研的报告.doc

北京部分高端会馆、会所 初步调研报告 调研时间： 2007 年 5 月 25~29 日 调研人： 调研目的： 汇总如下： 项目名称  地理位置  主要业态  建筑面积 富力会  朝阳区东三环中路 59 号 运动 、休闲 、 美食 、商务  近 2 万㎡ 时代俱乐部 亚 历 山 大 东 直 门 会 馆 北京市海淀区远大路 1 号 金源时代购物中心 北京市东城区东直门香河 园路 1 号 桑拿、夜总会 游泳池、SPA、专 业健身 2 万㎡ 5000 ㎡ 棕榈泉国际俱乐部 朝阳公园南路 8 号 游泳池、SPA、餐 饮、健身 1.3 万㎡ 8 号公馆 星河湾四季会 北京朝阳公园路 8 号 朝阳区东四环朝阳北路四 季星河路 6 号 餐饮、洗浴、夜 总会 囊括精品酒店、 俱乐部等多种功 能 约 3 万㎡ 14000 ㎡ 荣尊堡国际俱乐部 北京市朝阳区科荟路 8 号 餐饮、健身、SPA 7000 ㎡ 金 佰 瀚 国 际 商 务 会 馆  北京市海淀区闵庄路 3 号 集客房、会议、 餐饮、KTV、洗浴、 休闲、娱乐健身 多功能为一体  58000 ㎡ 天龙源温泉 拉斐特城堡 昌平区南口镇 昌平区北七家镇 集客房、会议、 餐饮、KTV、洗浴、 休闲、娱乐健身 多功能为一体 酒店 40000 ㎡ 2.4 万㎡ 建外 SOHO 北京市朝阳区东三环中路 39 号 写字楼、餐饮等 70 万㎡ 上述项目详细介绍详见附件 1 一、 社区配套类会所 通过调研我们发现，大部分会馆、会所属于社区配套类，建筑面积大约在 5000~20000 平米左右。例如富力城的富力会，星河湾公寓的星河湾四季会、棕 榈泉社区的棕榈泉国际俱乐部、荣尊堡公寓的荣尊堡国际俱乐部、万国城小区的 亚历山大会馆等。这些会馆内普遍都有游泳池、健身房、餐厅（中、西）、室内 网球场、羽毛球场、台球、棋牌室、spa 等，部分会馆还设有特色的花生吧、酒 吧、酒窖、红酒雪茄吧、动漫游艺等项目，有的会馆还有法式餐厅。 这些会馆背靠的不是大使馆区域、就是涉外社区或高端社区，房价基本都在 2~3 万元/平米。经营方均表示临近业主是其最主要的客源，同时兼顾外围客源。 随着时间的推移，传统项目例如保龄球、沙狐球类当初虽然花费了不小的投入， 现在已基本无人问津。创建于台湾的亚历山大会馆凭借其东南亚直营连锁健康休 闲俱乐部第一品牌的优势，在北京吸引了不少影视明星入会，进一步拉伸了品牌。 荣尊堡利用丰富的社会活动，在上层社会寻找自己的潜在客户，如奢侈品展、高 级音乐会、高档汽车展等，使“生活是一种身份”在荣尊堡国际俱乐部显示的淋 漓尽致。但据富力会人员介绍自己是会所行业中为数不多的非亏损者，据其介绍， 北京的类似社区配套类会所行业，90%亏损，10%持平。由此可见，开发商建设此 类高端会所并非以营利为目的，主要是为了给社区配套服务从而提升可售住宅 的品牌及价值。 从经营人员了解到，会所至少要在 10000 平米以上，方能实现其规模经济。 同时，游泳、健身、球类（篮球、羽毛球、台球、乒乓球）、餐饮是客户在会所 中最常见的消费，当然餐饮与其他项目是可以互相促进的，但对于是否在会所用 餐，主要决定于餐饮的口味是否吸引人。 二、 以洗浴为中心而衍生的俱乐部、会馆 1、洗浴+夜总会模式 这类项目，所处的地理位置相对比较繁华。例如位于北京金源 mall 内的 时代俱乐部，面积近 2 万平米，以桑拿、夜总会为吸引点，辅以客房、棋牌室、 餐饮等配套，是时下较为流行的娱乐场所设置形式。时代俱乐部的夜总会设置了 较为大型的演艺大厅，长期上演娱乐演艺节目，并与大型的演艺团体保持合作关 2 系，为了尽量给客人提供每次都不同的消费感受，ＫＴＶ包房被刻意设置成异形。 经营者表示因为是在原有建筑结构下进行的装潢改造，有一些无法克服的弱 点，例如演艺大厅层高不够导致的灯光效果不足。同时我们也了解到，2 万平米 的规模在北京只是属于中等规模。在其 500 米范围内就有 2 家比其规模更大，功 能相似的俱乐部。纵然也有竞争，但盈利情况经营者表示都还可以。 2、洗浴与酒店的结合 金佰瀚国际商务会馆地处北京清华科技园，集客房、会议、餐饮、KTV、洗 浴、休闲、娱乐健身多功能为一体。其以“酒店中的洗浴、洗浴中的酒店”为定 位。2005 年 11 月份开业，58000 平米的营业面积，可同时接待 1500 人。客房约 280 间（其中五星级标准酒店客房 68 间，房价 388 元），洗浴、餐饮是其两大收 入支柱，各种娱乐项目之间互相促进。 经工作人员介绍，这里经常会用来接待为期三、四天的大中型团队会议，与 会人员在这里可以足不出户的享受到齐全的休闲、娱乐服务。同时这里比邻颐和 园、香山，很多人游玩一天后到这里