南平光泽房地产市的场调研分析.doc

PAGE PAGE 15 南平光泽市场调研分析 南平市 一、宏观环境 1、城市概况 南平地区位于福建省北部，南平市北接建瓯市、西临顺昌县、东接福建省城福州市和古田县，地处武夷山脉北段东南侧，福建、浙江、江西三省结合部，是福建的“北大门”。幅员面积2.63万平方公里，是福建省面积最大的行政区域，总人口305万人。南平市是福建重点产粮区，所辖10个县（市）有8个是全国、全省商品粮基地县，每年提供的商品粮占全省的1/3左右。南平市是第二批国家低碳城市试点。 2、城市基本特征 （1）南平是中国东南的一个重要旅游区 （2）南平是福建的粮食主产区 （3）南平是中国南方的重要林区 （4）南平是福建重要的畜牧水产区 （5）南平是福建著名的革命老区 3、城市规划 （1）城镇体系空间结构——“双心双轴两翼”“三纵一横” “双心”南平市区和闽北新兴城市作为市域城镇体系一南一北的两个中心城市。南平市区是闽北传统中心城市，全市政治、经济、文化中心。闽北新兴城市是市域北部新兴中心城市，是全市产业发展的全新增长极核和市域北部综合服务中心。 （2）市区空间发展框架——“重心南移，拉开框架” “一区”茫荡山自然保护区和风景名胜区，主要作为城市的生态环境支撑和重要的旅游度假功能区。 “双城”南平旧城和江南新城。南平旧城作为南平现状行政、商务、服务中心和主要工业基地，适度疏解功能、改善环境。江南新城作为全新建设的新城，弥补旧城区功能，重点承接新兴商务办公、商业、文教、体育、旅游度假等功能。 “两片”大横片区和来舟－王台片区。主要承担产业、物流功能。 二、区域板块细分 南平是福建辖区面积最大的设区市。辖五市五县。共116个乡镇、23个街道办事处，1622个村委会、210个社区居委会。 一区：延平区 四市：邵武市、建阳市、建瓯市、武夷山市 五县：顺昌县、浦城县、光泽县、松溪县、政和县 三、交通分析 铁路 至江西的鹰厦铁路、外福铁路、至江西上饶等的横南铁路、年货物吞吐量1000万吨，客流量200万人次，仅次于省城福州。来舟站为福建省最大的列车编组站，也是华东地区的主要中转站。 公路 境内公路四通八达，至宁夏银川的福银高速公路纵横交汇，直通全国各地，福建省目前在单个设区市境内建设里程最长的浦南高速公路已于2008年12月25日通车。205国道、316国道。 水路 闽江及其支流水运航道畅通。水南货运码头是福建省吨位最大的内河港码头，500吨级轮船可沿闽江而下直抵福州马尾港。 航空 武夷山机场，已开通至福州、厦门、上海、杭州、深圳、汕头、北京、广州、南京、武汉、晋江、西安、温州、珠海、海口和香港十六条航线，并设立国家一类航空口岸。 四、房地产市场分析 1、房地产现状特征 （1）市场规模：区域市场内有效人口数量约为40万人； （2）受其城区地形条件的制约，区域内项目建筑基本上为带电梯高层，客户群体对于高层住宅不存在常规三线城市所显现出的购买抗性； （3）现阶段区域内价格表现为：主城核心区，均价4000-8000元/㎡，次城区及新拓城区，均价2500-6000元/㎡； （4）在未来3至5年，延平区的主要土地供应将主要是集中在大家厂——黄墩片区、江南新城。从区位、地块环境等对比，这两个片区的项目难以和南平师专地块项目竞争。 （5）分析近两年南平延平区房地产市场的供应量、销售量、市场可持续供应量、政府近三年的经营性土地出让情况等指标，结合区域内受地形限制，在未来也难以形成较大规模的土地供应，该区域市场供需基本平衡，甚至供应略有不足。但不可忽视的是，在国内房地产市场调整周期表现的越来越短，且国内目前的房地产市场是明显的“政策市”，由于市场总体规模小，在整体市场出现波动时，将不可避免的出现，销售量跟跌快、跟涨滞后的情况。 五、主要楼盘 楼盘 均价元/㎡ 户型 所属区域 开发商 江南第一城 待定 三房 南平市 象屿房地产 日冠东城 5000 两房、三房 南平市 南平环宇房地产 新城中心帝景国际 3100 两房-四房 南平市 世华地产 汇福名居 3620 两房、三房 南平市 顺达房地产 山水华庭（南地块） 4576 联排 南平市 象屿房地产 名流世家 待定 两房、三房 南平市 新天地房地产 中野大厦 2956 三房 南平市 中野房地产 香樟名苑 7500 两房、三房 南平市 商达房地产 九龙湾山庄二期 6600 别墅 武夷山市 大地置业、九龙湾置业 绿野轩踪 4500 小高层 武夷山市 武夷山市泰辰置业 麒铭都二期 4000 别墅 武夷山市 冠锋(武夷山)开发 宏发江景 5200 商品房 建瓯市 瓯龙房地产 阳关假日二期 2900 小高层 建瓯市 永欣达房地产 蝶景湾1号 2600 三房 顺昌县 顺昌瑞城置业 龙山花园 2400 两房、三房 顺昌县 永龙房地产 东方