商贸楼可行性研究的报告.doc

项目可行性研究报告 PAGE PAGE 29 第一章 项目总概况 1．1项目背景 1．1．1项目市场环境 长春市是吉林省经济、政治和文化中心，现辖有朝阳、南关、二道、宽城、绿园、双阳六个区，经济、高新及净月三个开发区，九台、榆树和德惠三个县级市和农安县。总面积20571平方公里，其中市区面积3116平方公里，建成区面积150平方公里，到2012年，长春市人口总量已达到760万人以上，城市化率超过50%。 随着经济的迅猛发展和长春市旧城区的改造，商业环境和城市面貌有了很大的变化，已经形成了重庆路商业街、红旗街商业区、火车站商业区、桂林路商业区和大经路商业区五个商业圈。其中，重庆路商业街更是以其优越的地理位置、优美的环境和多年来形成的商业美誉，成为五大商业区中最为繁华和著名的。这里不但云集了诸如百货大楼、国贸中心、卓展购物中心、沃尔玛购物广场、百盛等大型知名的高档购物中心和超市，还拥有香格里拉大酒店、吉隆坡酒店、国联大厦、国际大厦等星级商务酒楼和写字楼。尤以重庆路段商业街源头、西安大路以其布局更成为重庆路商业街的核心区域。良好的商业氛围、优美的办公环境和便捷的交通，使得这一地区成为众商家和公司争相进入的宝地。 1．1．2项目背景 本地段正处于春城大街以东街、现状巷街以南、现状住宅以西、现状围墙以北地区。其周边地段还未完全开发。加上附近的重庆路商业街和红旗街商业区发展的饱和情况此地段具有很好的商业发展潜力和趋势。根据地段的实际情况和周边的环境本项目的名称初步定为“***商贸楼”。项目总占地面积10200平方米，总规划建筑面积17000平方米，总建筑高度为16.2米,其中包括地下一层，总建筑面积52700平方米；地下一层为娱乐场所，建筑面积10200平方米。地上一层至四层为商场，总建筑面积42500平方米；工程不分期进行，在资金保障的情况下，2013年6月开始预出租工作，并于2013年9月完成工程并完成出租工作。 1．1．3项目特点 “***商贸楼”项目的开发，在一定程度上丰富了周边居民的物质生活，本项目建成后，必将为长春市商业项目填补一项空白，满足市场的需求。 本项目的突出特点是智能化突出，综合性强，不同于目前存在的纯商务楼模式，而是集商务、娱乐为一体的符合性楼宇。合理的工程结构和先进的商业设施为客户提供了良好的购物和娱乐环境，完善的配套设施为客户提供了全方位的服务。 简约、时尚的建筑造型，加之先进完善的配套设施、优质的服务及优越的地域条件，为本项目成为本市乃至本省的智能全方位服务的标志性建筑提供了极其有利的条件。 1．2、项目设计原则 本项目为商服地产类开发，根本目的是为了出租，使项目取得经济效益和社会效益的双丰收。具体的说，原则有以下几方面： （一）、充分利用项目的地理优势，规划设计突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性； （二）、围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、展会经济、人文优势为长春市经济发展做出贡献； （三）、以长春市整体经济发展和环境改造为标准，服从于城市整体的开发建设需求。 1．3 项目总体规划布局 根据城市规划的要求，合理确定建筑的位置、防火间距、消防车道和消防水源等。项目所处区域市政配套设施齐全，总体布局在综合考虑以适应当地的地形地貌的前提下，按照市政规划的要求，进行合理空间布局，做到既能使之具有浓郁的商务氛围，又能体现人文居住的环境，更保证了项目的安全性和合法性。 1．4 主要建筑指标表 序号 名称 指标 单位 备注 1 总规划用地面积 17000 m2 2 总占地面积 10200 m2 3 总建筑面积 52700 m2 地下一层 4 建筑密度 % 5 容积率 2.5 6 绿化率 25 % 第二章 项目市场、需求分析 4．1长春市房地产的总体情况 随着长春市近几年的经济的快速发展，尤其是国民生产总值的提高、人均收入的增长和国家政策的支持，全面促进了房地产业的发展。具体表现在以下几个方面： 第一，政策方面。一些相关政策的规范和完善，优惠政策的出台，使得房地产市场被总体看好。 长春市近几年的经济运行情况良好，为房地产业的发展和繁荣创造了良好的外部环境。2001年长春市房地产交易费用的下调，《物业管理条例》以及金融方面相关政策法规的出台，更是为房地产业的发展提供了快速增长的政策环境。目前，国家计委、财政部又下达了通知，明令取消房屋开发管理等4项不合理收费、土地局实行土地转让招标制、银行按揭零首付取消以及商用房贷款最高年限为五到十年等一些规范房地产销售政策的出台，增强了房地产销售的灵活性，同时保障了消费者的权益。 第二，市场方面。市场需求不断升级，改革开放的深入，经济的快速稳定发展，居民收入的提高，消费者对商品需求也由原来的单纯注重价格而转为注重更高质价比。再由于外来人口的涌入，投资者的进入