北京养老地产专题研究报告_27p_2012年_调查分析_课件.pptVIP

上海亲和源——中国第一个会员制养老社区 规模 占地8.33公顷，总建面10万平方米 经营模式 变相出售+出租 收费模式 会员制 （一）不记名卡，永久权限，可继承及转让，会员费75万，年费标准分别为2.98-6.98万； （二）记名卡，终身有效，会员费45-88万，年费2.38万； （三）产权房，50年产权购买，2万元每平米，年费2.38万 客户定位 高端客户，平均年龄70岁以上 土地成本 协议出让，五十年产权公建，地价低 建筑形态 12栋多层老年公寓，3万配套公建 去化速度 2007年试营业，会员办理率50%，入住率35%，60-70健康老人 销售类大套户型最受欢迎，开盘两年内收回成本 基础配套 公寓、商业街、医院、会所、配餐中心等功能齐全，主打概念宜老式全配，管家式服务 上海亲和源 上海市南汇区康桥镇 上海亲和源总结和经验 优秀经验： 定位清晰，高端养老社区，美国CCRC理念贯穿设计、建造、销售、运营 优异的软硬件品质实现了清晰的高端定位 在上海养老高端市场的垄断地位带来巨大的利益 优秀的运营服务（现已签订万科幸福汇，成为幸福汇运营服务商） 良好的政府关系保证项目的顺利开发（董事长奚志勇曾是当地政府官员） 特点总结： 专业的运营团队 土地成本低，销售50年产权 资金是瓶颈，最近引入风投挚信资本 2010年营业额突破1.5亿，但未现盈利 亲和源更倾向于做服务输出商 房企、保险纷纷涉足养老地产 绿地、保利、乐成、万科纷纷涉足养老地产，首创、华润等也成立了研发机构 泰康人寿、中国人寿、合众人寿都已投资养老地产 养老社区 上游 下游 医疗保险 护理保险 养老保险 …… 老年医学 护理服务 老年科技产品 …… 将寿险产业链拉长 20—30年 泰康人寿：在北京昌平小汤山温泉乡购置了2000亩地，斥资40亿元，拟建新型健康养老院“泰康之家”，预计2013年将建成。 中国人寿：廊坊养老社区总投资达1000亿元 合众人寿：与湖北武汉蔡甸区政府合作，计划兴建“合众人寿健康社区”，预计投资80亿元，首期动工面积约700至800亩。 目录 养老地产市场简析 北京典型养老地产项目分析 国内其他知名养老地产项目 结论及下一步研究方向 分析结论 主流模式：房企涉足养老地产大部分停留在初级阶段，真正以后期运营管理为目的还很少。 土地获取：可与政府合作取得土地用于养老地产的开发，但因为产权的不完整对项目后期销售和融资都会形成障碍。 理想选址：环境优美且交通便利，配套齐全 优惠政策：低价获地、政府补贴、税费减免等 经营方式：出租型物业仍以会员费+租金的形式较为常见 运营管理：对医疗整合能力和运营能力有特殊要求，服务责任更重，建议实际操作中整合一些医疗和运营资源，将开发和运营分离。 市场反应：虽然人口规模有，但有效需求有限，可考虑与健康地产相结合 规划设计：从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求 投入产出：前期投入大，公建及特殊设计提高成本，持有经营收益稳定但回收周期长，资金平衡是关键 养老地产的商业逻辑 下一步研究方向 商业模式 盈利模式 功能配置 …… 硬件 建设 软件 服务 规划设计 服务设计 运营管理 养老地产项目 北京养老地产研究 2012年6月4日 随着常规房地产开发的竞争日趋激烈，养老地产的新型房地产开发模式越来越受到业内关注。本报告重点分析北京地区的养老地产项目。 目录 养老地产市场简析 北京典型养老地产项目分析 国内其他知名养老地产项目 结论及下一步研究方向 中国老龄化数据 2010年第六次人口普查数据 60岁及以上老人比例 65岁及以上老人比例 全国 13.26% 8.9% 北京 12.5% 8.7% 老龄化社会标准 ≥10% ≥10% 我国已经快速进入老龄化社会，老龄化社会的共同特征 1.独居老人增加 2.老龄化伴随的少子化趋势 3.个人金融资产向老人转移，老年人逐渐成为富有人群 4.个人养老规划意识加强，消费结构转变 老龄化引发的需求 人口老龄化 老年公寓的购买力 老年公寓的购买意向 我国老年人口数量多、比重大 我国社会老龄化发展速度快 人口结构的变化，社会上的“空巢家庭”逐渐增多 老年人收入的提高 老年人福利水平提高 子女为父母入住提供资金支持 养老观念的转变促生老年公寓养老需求 消费观念的改变促进购买行为 老年公寓 市场需求 养老地产的税收优惠 1.营业税： 养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。 依据《中华人民共和国营业税暂行条例》 2.所得税： 对由民政部门审核批准,并核发《北京市养老机构执业许可证》的老年服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。 对于其他部门和单位、个人