大学生假期调研报的告 XX市房地产调研报告.doc

寒假调研报告 —牡丹江市房地产情况调查 组员：李新颖 顾晓艳 经济贸易系 在现在的社会中买房已经是大学生走向社会的人生一大问题，大部分大学生的住房消费观并不理性，还处于“生存型”奋斗阶段就已追求“享受型”的奢侈生活，有人将买房视为经济实力和社会地位的象征， 不惜向父母要钱、借钱或贷款买房， 而且是一次性购买一套较大面积的住房身负较大的还款压力。因此在这次寒假我们小组走访了牡丹江江南绿地世纪城市场营销部、住房公积金、市长热线等单位开始了为期五天的调研工作， 希望借此机会熟悉关于房地产的各种知识， 在未来的购房中能为自己和同学们少走弯路，减少购房纠纷，增加就业机会和能在购房中省点钱。 进入21世纪，牡丹江房地产的发展进入了真正的黄金时期，无论与自身历史相比，还是与国内其他三线城市相比，都创造了属于地产业的奇迹。不容置疑，牡丹江90年代以来，特别是进入21世纪以来房地产业的持续、高速增长对区域经济GDP的贡献率，对相关产业的刺激拉动作用，对城市面貌的改观，对满足日益增长的人民群众的住房需求，对改善投资环境等均发挥了不可代替的巨大作用，但是当前牡丹江市房地产市场已经出现了房价涨幅过大、供应结构失衡等突出问题，我认为牡丹江市政府应对这些问题予以高度重视，并采取切实有效的措施，予以调控解决，方能保持地产支柱产业得以健康、稳定、持续地发展。 房价涨幅过快的原因 从理论上讲，一个城市的房价增速水平应与该城市的国民经济增长率水平、居民年均收入增长率水平相适应，牡丹江市近几年来国民经济GDP的增长率达到7-8%，居民人均收入增长率保持在4-5%左右，因此房价增长水平高于人均收入水平，如果开发商一味的因为成本提高大幅涨价，而政府又没有予以调控，将会造成社会可以接受的上涨比例，究其原因如下： 1、 需求拉动房价上涨，市场的供求关系永远是房价升降的决定因素，近二、三年来，由于住房分配货币化、江南的新区开发、桥北的旧区改造、新一轮外来投资商的加入（如中国500强企业绿地集团和世茂集团）、周边县市的资金的涌入（大量的周边人口涌入牡丹江工作买房）等原因，导致牡丹江市住房需求猛增。 2、 成本推进房价上涨。房地产开发成本包括土地费用、安建费用、设计费用、管理费用、税收费用、财务费用等几项。其中土地费用占较大比例，其稀缺性和不断升值的刚性，加上各项建材的涨价和建筑设计的日趋优化，新材料、新技术的运用，员工工资的提高都会推动房地产开发成本的上升，从而推动房价的上扬。 3、内在品质提升房价上涨。近年来，牡丹江商品房的综合品质均有了长足的提升，表现在房型设计，建筑外观、科技含量、居住功能、生态环境、配套设施等诸多方面，这些都是将提升开发成本，无忧所值造成价格上升。 4、商品住房供应的结构性失衡。高价房、别墅供应过多，低价房、动迁房奇缺，而市区动迁速度过快，对动迁房需求增多，导致房价急剧增长。 5、土地使用权价格飞涨。近10年来牡丹江市商品房的土地交易价格普遍上涨，目前靠近市中心地价已经达到每平方米152622.66万元，市中心将会更高，而且还是有价无市，这种非正常地价上扬造成房价非理性飞涨。 二、如何在高房价时代买房 买房：五大因素影响房价高低 在房屋价格的评估中，以下几个因素的影响最为关键。 首要因素:位置、地段。例如老城区与开发区，市中心与偏离市中心较远的地区均能产生很大落差。 第二因素:房屋使用年限与小区管理及配套设施。在同一地段，修建年代越近，配套设施越齐全，小区管理越到位的房屋，价格自然也就越高。 第三因素:户型朝向。坐北朝南这样的户型是普遍受欢迎的，同一栋楼里最东头的房子，因不仅能避免西晒，而且还能多出一扇窗户，使房间更加明亮从而更受人们追捧。 第四因素:人脉关系，如认识开发商经理或售楼小姐都会给予不同的折扣价格，而如果想要更优惠的价格就得认识开发商高层或和他们有关联的部门人员。 第五因素:也是较关键的因素——开发商。房子如商品一样，越是名牌开发商，房子价格越贵，如果想要买个物美价廉的房子，就要从那些名气不太足的开发商那项办法了。 2013年以来，全市及时落实国家房地产调控政策，全市房地产市场呈现开发平稳、价格稳定、销售有序的健康发展态势。 　　一、房地产开发平稳。受国家政策影响，房地产开发企业资金紧张，1-4月份，全市仅开工房地产项目33个，完成投资额35495万元，同比增长8.9%(同期下降37.7%)，比2012年全年增速回落27个百分点，占全市固定资产投资的比重为9.2%。从经济类型分，1-4月份，国有及国有控股完成投资额273万元，同比下降57.5%，民间投资33180万元，同比增长13.7%。从工程用途分，1-4月份，住宅完