北京2013年房的地产市场总结.docx

文化 更多 新房 优惠 评盘 看房 在线购房 社区 数据 地铁房 房产资讯 北京2013年房地产市场总结 数据播报腾讯房产2014-01-06 15:32我要分享 1 北京中原房地产经纪有限公司/文 喜大普奔的2013年已经即将过去，中国房地产市场从过去一年火热成交到年初“新国五条”的风声鹤唳，再到如今“新国五条”烟消云散，市场交出了一份靓丽成绩单。自年初以来，全国商品房销售面积同比增长近三成，重点城市土地供应与成交均上涨近一倍，房价指数持续上扬，标杆房企也业绩喜人、拿地积极。总体市场表现与我们年初判断的“谨慎乐观”基本相符，市场从数据上显现出了非常乐观的行情。 细思恐极，新一届政府与上一个十年最大的区别是，一个只说不做，一个只做少说。3月份的“国五条”、6月份的“闹钱荒”、7-8月份向房地产调控长效机制转变的“传闻”，三中全会后开始的一二线城市调控再收紧，使得后市更加扑朔迷离。因此，在风云变幻下，我们更要看清市场、把握节奏，在悲观时保持冷静，在疯狂时保持克制。 2013年11月的货币政策公布显示：11月份，银行间市场同业拆借月加权平均利率为4.12%，分别比上月和去年同期高0.29个和1.55个百分点；155个基点相当于加息6次。QE也已经开始退出，这一年货币政策已经变紧缩。 持续一年多的暴涨后，市场势必要理性回归，这是我们对2014年中国房地产市场的研判。市场将在资金流动性偏紧的背景下量价增速回落，房地产逐渐回归到市场与保障的双轨制、调控政策将以房产税等市场调节手段代替行政干预手段。 经历了过去十年全国房地产市场粗放且迅猛的发展，如今一、二、三线城市分化发展特征明显，因此全国房地产市场已经很难用同一周期概括。 从未来的预期看，14年风险增加。现在部分城市的土地溢价已经过分乐观，整体而言未来的市场机会与挑战并存，对企业自身控制风险、打造精品的能力提出更高的要求。 对2014年北京市场的预测：中低端住宅非商品房化，商品房豪宅化。市场可定价产品将越来越少。 1、供应将在未来明显增加： 2013年全年，居住类土地成交面积已经1300万平米，按照北京最近4年每年消化商品房住宅8万套左右看，2014年的供需结构缓解将非常明显。 2、自住型住房： 恒大“御景湾”项目网站完成网上购房初步登记的家庭共14.8万户，其中经济适用房、两限房轮候家庭8023组；另本市户籍家庭12.4万户，非本市户籍家庭1.58万户。自住房的确满足不了大部分需求，但的确会有部分商品房需求可能买到自住房 从8月第一块土地供应，到11月增加土地放量，2013年自住型住房2万套超额完成。按照目前挂牌土地看有望接近2.5万套。2014年商品房部分将有一半供应自住房，按4-5万套计算，从2014年二季度末开始将逐渐入市。 主要集中在大兴、房山等区域，对这些区域的刚需、及首改心理影响非常大。即使按照其中有50%被保障房排队人群购买，对市场的冲击也将比较大。中国人有10%的占便宜买到的可能性，就会从之前恐慌入市转变为持币观望。 3、定价权出现分化： 中低端：在2013年11月到2014年上半年，这期间，限价将持续高压，在自住住房不入市稀释房价的情况下，限价将持续。在自住型住房入市后，特别是2014年下半年，中低端商品房也很难提高价格。 目前看，2014年上半年供需将被限价影响较大，下半年自住房集中上市将冲击市场，但如果普通购房者难以问津的话，存在在2015年再次价格上涨加速的可能性。 高端：高端市场看好 需求平稳向上，未来愈加稀缺。 4 、提高对产品及营销的重视： 商品房虽然更加稀缺，但从当下存量看很多项目特别是中低端面临与自住住房的同质竞争，必须提高对营销及产品差异化工作的重视。后期规划项目在面积、定位上需求规避与周围自住房竞争。 5、重视商业及多功能地块开发 住宅竞争已经白热化，拿地企业部分已经不考虑利润，这种情况下商业运营及销售类商用物业将必须提高重视，复合型土地供应也已经成为市场主流。 2014年拿地建议： 1、土地竞争依然白热化 参与土地市场竞争的房企，目的已经分化，部分房企已经不单纯看着项目利润，拿地不问价。 2、土地市场可能存在价格波动 在2014年下半年，可能土地价格出现波动，市场观望楼市调整，土地价格可能出现波动。 3、增加前期规划测算 在土地前期测算中就考虑好后期附加值，将附加值纳入地价考量中。对低容积率地块增加重视，积极参与。谨慎选择自住房供应量多的区域。 市场总结 一、政策走势：调控地方分化 市场保障并行 十八届三中全会提出使市场在资源配置中起决定性作用，历经十年的房地产调控有望逐步进入去行政化阶段。从2013年下半年的政策走势来看，调控的决策权已经下放到地方，调控手段摆脱全国一刀切，根据城市特性产生分化。另外，与前几轮调控着力于需求面的抑制不同，新一届