北京市别墅市场宏的观分析.doc

PAGE PAGE 13 北京市别墅市场总体分析 北京市别墅市场概况 1、北京市别墅市场发展历程 北京市别墅市场的发展自1992年开始。丽京花园别墅作为第一个别墅项目在北京市场推出，受到整个市场因素的影响该项目取得了成功，并吸引了较多的国内外投资商纷纷开发别墅。北京市别墅市场开始第一轮发展高峰。 从1993到1995年，北京市立项的房地产开发项目大部分为别墅项目，由于市场集中供应量较大，有效需求不足，导致各项目销售情况非常不理想。1995年国务院颁布了《关于控制高档房地产开发项目的通知》，严格控制高档房地产开发项目的审批，别墅市场发展空间和速度受到极大影响，开始处于非常低迷的状况。 这种状况一直延续到2000年。此后，受到北京市房地产市场整体发展较快的影响，加上中国经济发展和世界经济的回暖，别墅市场开始渐有起色。市场中亮点不时闪现，如碧水庄园等项目的热销，玫瑰园从新推向市场等。别墅市场供应量、销售量增长较快，竞争日趋激烈。新推出项目在产品设计、景观规划、物业管理等方面都有了较大改进。 2003年初国土资源部分发布了关于停止别墅项目土地供应的政策。这一政策限制了过多投资商的进入，已有规划项目的投资商不同程度的调整了推出市场的时间和自身产品的结构。整个市场竞争程度降低，出现了共同发展的局面。现有投资商和开发商如能把握好开发的时机，提高产品的层次，整个市场将步入一个良好的发展格局。 2、北京市别墅市场分布格局 北京的别墅格局基本可以用“一山”、“二河”、“三线”、“四高”来概括描述。 “一山”指西山，从门头沟、八大处、香山直至温泉永丰乡。“二河”指潮白河、温榆河两河流域别墅带；这个区域也是北京市别墅的主要聚集区域。“三线”指立汤、京顺、京通三条线；其中京顺路沿线和温榆河、潮白河沿线在传统上是一个区域。“四高”则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。 从分布上看，北京别墅主要分布在东北、北郊，其次是西部和东部。 由于北京早期高档办公楼的发展集中于东部及燕莎商圈，因此，北京最早期的外销高档别墅都建在了这些办公区的延伸线附近，即机场路、京顺路沿线。东北区域绿化面积大，树木成林，是北京绿化环境最好的地区之一。周边地区生活资源配套高档而齐备，豪华会所、大型超市、餐饮、健身娱乐等都一应俱全。如顺义别墅区假日俱乐部、乡村高尔夫、乡村赛马场等都不太远。天竺区内有北京力迈学校、北京顺义国际学校两所国际贵族学校，还有国家会计学院等著名学院。 在90年代初，随着亚运村高档住宅区的形成，加上龙脉概念的传播，使得亚北及昌平地区别墅逐渐增多。这一带自然景观强于东部地区，沙河、清河和京密引水渠等河流造就了天然的水景，大面积绿地和林带使得该地区的绿化在北京市首屈一指。交通条件在四环、五环开通后也不亚于东部区域，而且受科技、金融产业的影响较大，因此近年的发展速度较快，发展势头很好。目前北部别墅主要分布在京昌高速沿线。这一带的别墅历史悠久，规模较大，因此社区内部景观规划建设良好，项目多走高档路线。 而在北京的西部兴建别墅是绝对拥有不可比拟的人文、自然环境优势，有颐和园、玉泉山、京密引水渠等得天独厚的山水资源，再加上优越的教育环境，兴建别墅有着天然的基础。但受土地供应所限，目前别墅主要分布在西五环和旱河路沿线。由于周边景观具有不可复制性、别墅用地稀缺，西部的别墅整体档次较高，很受买家追捧。 最近几年，随着东部CBD地区的成熟发展，通州、亦庄地区也出现了档次较高的别墅项目。 北京市高端别墅供应情况 1、北京市别墅市场整体供应情况 根据北京中原市场研究部统计，2004年北京市场上新增别墅供应量为229.86万平方米。主要集中在朝阳、海淀、昌平、顺义、大兴等几个区域供应，大部分分布在五环以外。同时，联排别墅的供应套数依然占到了最大，但同时独栋别墅更加受到消费者偏好，北京的别墅市场需求有从经济型别墅转向豪华型别墅的趋势。 供应区域分布情况 数据来源：北京市房地产信息网 从各区域供应情况我们可以看出，朝阳和大兴的供应量最多分别为50.3和51万平米，昌平、房山、海淀、顺义、通州的供应量相差不多。而新兴的密云和平谷区域供应最少为9.8万平米和4万平米。 整体上看，昌平、朝阳、海淀、顺义是多年以来一贯的别墅供应热点区域，尤其是昌平和朝阳的供应热度依旧未减，新别墅曾出不穷，昌平区今年比较有代表性的是位于温榆河上游的纳帕溪谷。它为低密度独栋花园式高档别墅，总体规划由美国著名的F+A设计公司规划设计，综合采用美国2002年必威体育精装版低密度高档住宅设计方案，体现了高档、舒适、私密性强、景观别致的特点，和以人为本的设计理念。 朝阳区今年比较有特色的项目有观唐。观唐整个社区采用街巷式布局、院落式空间、中式建筑风格。在回归中式院落的生活意念和精神境界同时，又吸纳了西式别墅的现代生活流线，综合体现了