单身公寓宏观市场的报告与分析.doc

宁波单身公寓宏观市场报告与分析 宁波润城内部提报 2007年8月17日 一、基本情况 宁波位于我国海岸线中段，长江三角洲南翼，东临舟山群岛，南依三门湾，西接绍兴市，北濒杭州湾。下辖6区5县（市），市域总面积9365平方公里，总人口660.86万人，其中市区面积2560平方公里，人口291.87万人。 改革开放以来，宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和潜力，成为国内经济发展最活跃的地区之一。2005年，全市实现生产总值2446.4亿元，财政收入466.5亿元，港口货物吞吐量达2.7亿吨，居全国第二，集装箱吞吐量520.8万标箱。随着北仑深水良港的开发建设，宁波城市空间由河口向滨海演进，形成了三江、镇海、北仑三片临江、滨海发展的空间格局。城市综合竞争力跻身全国十强，被评为国家园林城市、国家优秀旅游城市、国家卫生城市和全国首批文明城市。 近几年区域性基础设施的建设，改变了宁波区位条件，进一步强化宁波在长江三角洲南翼经济中心的地位。杭州湾跨海大桥、沿海国道主干线、沿海铁路、甬金高速公路、甬金铁路的建设将使宁波由一个交通末端城市变成区域性交通枢纽城市，特别是杭州湾大桥的建设，给宁波带来新的发展机遇，也将进一步影响宁波城市发展的格局，强化宁波中心城市地位；另外，宁波城市自身功能提升、港口发展以及基础设施完善也给宁波城市发展提出了新的要求。一方面随着经济社会的迅速发展，城市功能需进一步提升和优化，人居环境和基础设施需进一步改善；另一方面北仑港口如何面对新的发展机遇与挑战，努力实现国务院提出的东北亚航运中心深水枢纽港的目标，已成为我市港口建设和发展的重要课题。此外，鄞县行政区划的调整，也需要我们重新审视宁波整体的发展。 二、城市规划指导思想及规划目标 1、建国后到改革开放前，宁波市先后进行过4次城市总体规划的编制工作： 第一次规划于一九五七年开始编制。着重考虑了城市规模、城市用地发展方向、城市功能分区、工业布局、城市道路骨架等问题。确定市区沿甬江往东北方向发展，规划了江东化工区、江北机械工业区、西郊食品工业区等，形成了宁波老市区的工业分布格局。 第二次规划于一九五九年编制。当时由于镇海、鄞县并入宁波市，规划按农村区域经济的要求，提出了重工、轻纺等九个经济区。由于指导思想不切合实际，把城市的架子拉得过大，加上后来行政区划变动，使规划失去了指导意义。 第三次规划于一九六四年编制，目的对一九五九年的规划进行修改。后来 社教运动开始，因人员被抽走，造成规划工作中断。 第四次规划于一九七四年编制。当时正处在十年动乱之中，规划只考虑了一九七六年至一九八O年的近期建设，对工业布局、城市道路等提出一些调整建议，但没有对城市的长远发展作更深入的考虑。 以上四次规划有的没有成文；有的虽已成文，但未经上级批准。由于历史原因，规划未能及时修编完善并得到较好实施，造成城市配套不齐全，基础设施严重不足。 2、改革开放以来，宁波城市总体规划二次报经国务院批准并实施。八十年代初期，为适应大规模开发建设的需要，编制了城市建设总体规划。1986年11月，国务院批准总体规划，确定宁波的城市性质是：华东地区重要的工业城市和对外贸易口岸。浙江省确定宁波为浙江的经济中心，明确宁波城市结构是以老市区为中心，由老市区、镇海、北仑三大片组成的生产、生活相对独立的组合型大城市。1992年，国务院召开长江三角洲及长江沿江地区经济发展规划座谈会，进一步明确了宁波是长江三角洲及长江沿江地区的区域中心城市、上海港组成部分、华东地区重要的对外贸易口岸，并提出要把北仑区建设成为长江三角洲沿海的重化工业基地。根据这一精神，从1992年下半年起，宁波市开始了城市总体规划的调整。其指导思想是：根据以港兴市、以市促港的城市发展战略，实施开发港口、繁荣城市、拓宽三线、全面发展的步骤，逐步把宁波建设成为经济实力雄厚，对外开放度高，科学文化发达，人民生活富裕，社会风气良好，城乡环境优美的社会主义现代化国际港口城市。1999年7月获国务院批准，确定的宁波市城市性质为：长江三角洲南翼经济中心，我国东南沿海重要的港口城市，国家历史文化名城。在总体规划的指导下，宁波的社会经济和城市建设呈现快速发展的态势，到上世纪未，总规确定的阶段性目标已基本实现。 随着国际国内形势和城市化的快速发展，特别是鄞县撤县建立鄞州区以及杭州湾跨海大桥的建设，宁波城市整体格局面临重大变化。市委、市政府适时提出了修编总体规划的决定，并按照区域中心城市发展要求，委托中国规划院进行宁波城市发展战略规划研究。在充分调研和前期准备的基础上，进行了宁波市城市总体规划（2001--2020）的修编工作，目前，总规《纲要》已经市政府常务会议原则通过。规划的基本思想是：坚持可持续发展和以人为本的规划理念，使城市发