大学城房地产项目的规划报告.doc

PAGE PAGE 39 管理学院营销与策划 实 训 报 告 2015年5月 目录 第一部分 重庆房地产市场发展概述 P3-5 第二部分 大学城房地产市场环境 P6-P7 第三部分 项目SWOT分析 P8-10 第四部分 项目市场分析及定位 P11-15 第五部分 项目规划设计建议 P16-25 第六部分 销售价格的拟定 P26-27 第七部分 项目营销和推广策略 P28-32 第九部分 建设资金的筹措及使用计划 P33-34 第十部分 项目经济效益分析 P35-39 第一部分 重庆房地产市场发展概述 一、重庆市房地产市场现状 2014年，重庆房地产市场虽然看似跌宕起伏，但是从整体上看，则是呈现出曲线缓升的态势，12月份重庆商品房成交量更是创全年新高。 2014年主城区商品房成交量成上升趋势，但是总量与去年相比基本持平。1-12月，重庆主城区商品房成交总量为27.2万套，同比去年仅下降0.16%。而成交均价方面却是下降，就全年的成交均价来说，今年商品住宅成交均价为7269元/平方米，同比下跌约521元。 可以看到，今年国家对房地产市场的整体宏观调控在放松，但是，在930新政和公积金新政的双重利好下，购房者依然谨慎，观望情绪依然较为浓厚。当然，对于刚需购房者来说，在部分开发商选择降价促销的营销大环境下，也出现“抢房”的热潮。（2014年9月30日央行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升。《通知》对首套房再启“认贷不认房”界定标准，贷款利率下限也重回2009年水平。） （1）：成交量 2014年重庆卖房27.2万套同比降0.16% 重庆网上房地产公布的数据统计显示，2014年1-12月，重庆主城区商品房共成交27.2万套，同比下跌0.16%。其中，江北区以3.61万套的成交量位居第一，九龙坡区和北部新区分别以3.54万套和3.51万套位居第二和第三。据悉，去年渝北区以3.27万套的成交量夺得冠军，由此可以看出北区依旧是购房者热衷的区域，未来成交量或将继续靠前。 上半年，除了5月份，重庆商品房成交量整体呈现上升的趋势；下半年，从9月份开始，重庆楼市成交量一直稳步上升，直至12月突破3万套。在全国楼市不太景气的情况下，重庆市场并未受到严重影响。 去年12个月主城区商品房成交面积为2355.59万方，同比下跌了3.2%，重庆楼市商品房成交套数和成交面积均与去年基本持平。此外，数据显示，今年1-12月，重庆主城区 HYPERLINK /reports/2015/01/05/161919ql6q.shtml \t _blank 二手房成交7.39万套，仅为一手房的21%。 据了解，去年重庆楼市两极分化比较明显，部分楼盘热销不断，而部分楼盘则销售吃力。例如，恒大照母山、国际社区、安泰城市理想、首创光和城、宫和御府香山、东原D8公馆、金辉城江城著等楼盘去化率均达80%以上。 （2）：房价 成交均价7269元/平方米同比降512元 去年，重庆楼市不仅商品住宅成交量减少，房价也出现下跌。克而瑞房价点评网统计显示，2014重庆主城区商品住宅成交均价约7269元/平方米，相较2013年的7781元/平方米下降了6.5%、但相比2012年的7038元/平方米上涨了3.3%。 从房价走势图可以清晰看到，重庆的房价一直保持在“7”字头，但从5月开始，房价出现曲线下跌，尤其是6、7、8三个月变化幅度较大。其中，12月重庆商品住宅成交均价达到今年最高值，为8026元/平方米；而7月份成交均价5974元/平方米，则为成交均价最低值。 在刚需仍然占据主导地位的情况下，只要没有出现突然大跌大涨的现象，房价在正常范围内下降属于正常现象。就目前整体情况而言，重庆市场仍然保持着良性发展。 房价的下降一方面基于市场需求，另一方面则不得不提楼市政策变化的影响。年初，全国大部分城市先后开启楼市降价模式，这一动作对重庆市场影响并不太大，但购房者开始出现观望情绪。后半年，房地产市场930新政、银行房贷降息以及公积金使用门槛降低等救市政策出台，但购房者依旧保持谨慎理智。面对这种情况，大多数房企为了完成全年销售任务，纷纷采取“以价换量”的措施吸引购房者。 虽然个别楼盘降价，但是据了解，重庆主城大部分“轨交房”价格并未下降。调查了解到，对于普通购房者而言，交通便捷是选房买房所考虑的首要因素，所以，重庆在建或已建成的轨道交通沿线楼盘比较吃香，未来华润二十四城、上