地块可行性研究报的告 模板.doc

PAGE PAGE 1 金山新城B8地块商品房建设项目 可行性研究报告 2006年12月 PAGE PAGE 3 金山新城B8地块商品房建设项目 可行性研究报告 编制单位：上海投资咨询公司 总经理 祝兆松 高级经济师 主管副总经理 陈 海 教授级高工 副总工程师 王融融 高级工程师 副总经济师 马念君 高级经济师 城市建设部主任 周鹤群 工 程 师 城市建设部副主任 刘 晖 高级工程师 项目负责人 李晓飞 经 济 师 项目参加人 郁 波 工 程 师 PAGE PAGE 16 第1章 项目概况 1.1 项目名称 金山新城B8地块商品房建设项目 1.3 建设范围及规模 本项目位于金山新城B8地块，基地南为金康西路，北为红旗西路，东为杭州湾大道，西为蒙山北路，基地面积为188219平方米 1.4 建设内容 本项目建设内容主要包括住宅及配套商业设施。 规划方案(单侧商业用地宽度为80米)：总建筑面积为328803平方米，其中住宅建筑面积为177072平方米，商业建筑面积为98783平方米，地下建筑面积为52948平方米 1.6 投资估算及资金筹措 经估算，本项目规划方案建设总投资为101339万元；比选方案建设总投资为99969万元。 本项目建设所需资金由项目法人自有资金及商业银行贷款解决。根据国家有关规定，房地产项目资本金占项目总投资比例应在35％以上。本项目拟分四期开发建设，一期工程项目投资方出资30000万元(含土地费用)，其余资金缺口以土地使用权作为抵押向商业银行贷款解决，开始销售后每年的净收益用于下一年开发建设，如有节余用于偿还银行贷款，各期工程滚动开发，尽早销售，尽快回笼资金，以节约资金成本。 第4章 金山区房地产市场分析 4.1金山区概况 金山区位于上海市西南部，处在沪、杭、甬及舟山群岛经济区和长三角都市圈枢纽地带，西邻浙江省平湖市、嘉善县，东至上海市奉贤区，北接松江区和青浦区。全区陆地总面积为586平方公里，辖9个镇、1个街道以及具有行政管理职能的金山工业区，现有总人口64万人（含户籍人口和外来人口）。 金山区境内已有沪杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路网络，沪杭铁路金山支线讲直达金山城区。南部沿海申甬车客渡码头开辟了舟山、宁波等地海运航线。黄浦江支流贯穿全区各镇，成为内河运输主动脉。金山已形成“三纵两横”五条高速公路和“六纵六横”区域干线公路网架。嘉金高速建成通车后，金山进入上海市区的时间大大缩短。杭州湾跨海大桥建成后，金山将成为浙江快速进入上海的桥头堡。金山区区位及综合交通情况详见图4-1和图4-2。 图4-1 金山区区位分析图 图4-2 金山区综合交通图 从“九五”期末至2005年年末，金山区经济始终保持稳步发展。2005年，全区实现生产总值(增加值)201.3亿元，按现行价计算比2004年增长33.2%，按可比价计算增长30.5%，参见图4-3。其中第一产业增加值7.5亿元，可比下降8.3%，占生产总值比重为3.7%，比上年下降1.5个百分点；第二产业增加值133.4亿元，可比增长39.6%，占生产总值比重66.3%，比上年上升4.3个百分点；第三产业增加值60.4亿元，可比增长21.0%，占生产总值比重30.0%，比上年下降2.8个百分点。 图4-3 近年金山区国内生产总值 资料来源：《上海市金山区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 根据《上海市金山区区域总体规划实施方案》(二OO六年一月)，至2010年，全区生产总值年均增长22%，三次产业比重达到1.5∶58.5∶40，工业总产值年均增长26%，全社会固定资产投资年均完成150亿元，财政收入年均增长25%，累计合同利用外资30亿美元。城镇居民人均可支配收入年均增长10%左右，农村居民人均纯收入年均增长10%以上。金山区经济发展有着良好的发展前景。 金山区的功能定位于努力打造城乡一体，人、自然、城市相互和谐的“上海国际化工城”，将逐步建成以石油化工及其延伸产业为主导，机械装备、电子信息、新型轻纺紧密结合，体现循环经济要求的先进制造业基地和与之相匹配的现代服务业基地；以生态、集约型为特点，与先进制造业和现代服务业紧密结合，体现绿色经济和休闲功能的都市型现代农业基地；以沙白、水清、天蓝、地绿的城市海景为标志，与金山特色文化和生态环境