安徽南谯新城项目定位分析报告_27p_2012年5月_市场研究.pptVIP

前 言 南谯概况 南谯区位于苏皖两省交界处，东南隔江与南京仅50公里，西距省会合肥在百公里之内，是作为安徽省东向发展战略的桥头堡，且腹地广阔承载力强。是融入南京都市圈，联络浦口区的前沿地带。以风景秀丽的琅琊山系为分界线，紧紧环抱皖东政治经济文化中心——滁州市城区，处在沿海向内地的过渡区域，是开发皖江、呼应“长三角”、联络大西部的前沿地带，是城乡互融的重要地区，是投资兴业的理想场所。 　　南谯历史悠久，源远流长。春、汉时期境属九郡，南朝置南谯州，隋朝以后，境属滁州。民国六年，滁州改为滁县。1982年，撤销滁县设立县级滁州。1993年1月18日，经国务院批准，撤销县级滁州市，成立省辖地级滁州市，南谯成为滁州市两个辖区之一。全区现辖8镇、2个办事处，109个行政村。境内交通发达，京沪铁路、京沪高速铁路纵贯境内，宁洛高速公路、建设中的马滁扬高速公路、淮滁高速公路穿越境内。 项目概况 开发商 徽商城投 用地类型 商业用地 地理位置 南谯区（原乌衣镇） 南谯 新区 乌衣鸟瞰图 南谯新城运作 合作的前提在于开发商在销售、招商过程中出现无法跨越的”瓶颈”状态下对南谯新城的借助。 与开发商在同一个项目中开展招商、运营活动中的协调性。 在一片商业生地中，同众多邻近的商业项目竞争，在招商过程中不可避免的会发生业态冲突。 开发商最终的目标依然是销售,如何在招商环节中体现南谯新城的价值是双方互赢的基础。 南谯新城运作目标 　 战略定位 集高档、时尚、娱乐、休闲为一体的绿地水岸风情区 竞争战略的总体演变 总体定位思路 　符合滁州商业总体发展方向 　　(商业网点\经济\消费) 　　(市政规划\社会\文化) 形象定位 课层及讨论 ·如何处理与周边项目的错位竞争。 ·在项目中如何与开发商的招商形成合 力。 ·客流引导问题如何通过业态 的布置积极影响。 ·主力业态的定位及相关比例,如何解决 白天与晚间客流反差的问题。 ·物业分割的合理性与利益最大化。 ·面对招商的难点克服。 定位依据 定位依据 定位框架 业态定位及规划布局 业态定位及规划布局 各业态所占比例： 娱乐业：约占31% 餐饮业：约占30% 休闲业：约占18% 商业配套：约占21% 租金初步测算 财务考量点： ·满足合同中的履约要求 ·争取净利润的最大值 ·充分利用价格杠杆引进主力商家 ·保障招商的推进进度及时间节点 租金初步测算 租金递增率:前三年没有递增 第四年开始递增6% 租金 （元/天/ ㎡） 一层1.5 二层1.2 三层0.8 四层0.8 招商推广方案 策略①：把握经营档次，确保项目整体形象 策略②：以点带面 优惠招商，以点代面，重点招募主力商家和商圈影响力较大的商家，带动散户经 营；与商家共同宣传策划，共同造市，先做人气，再做生意。 策略③：强化活动招商，进行前期渗透 　 通过各种新闻、广告、杂志、媒体或展会发布信息，对招商进行前期渗透。同时 策划一些主题活动或大型公关活动，扩大影响，提高街区知名度。 采用“媒体宣传+公关活动推广+“点对点”推广 “滁州当地商户+品牌连锁+外地商户(南京等) 品牌号召力+吸引人流+稳定经营 ①推广主题概念: 诠释休闲生活理念 引领滁州娱乐文化 将时尚消费产业作为品牌符号 汇报完毕请领导审阅 投资发展部 * * 南谯·新城项目定位分析报告 二○一二年五月十八日 招商部 策划 商业地产作为一种可以永续经营的产品，根据既定项目的商业经营理念，通过合理的前期规划设计，精心的市场推广策划，圆满的商家招商，成功的经营管理，才能成功有效地运作商业地产的项目开发。 在前期商业地产定位的准确性及其与所属区域的融合性，需要大量的市场反馈和科学的市场数据分析。 在我司大量同仁的前期调研汇总后,根据与开发商的合作规划，特整理分析出有关项目的招商定位思路。 9 项目特征决定了我们的方向 招商中突出 时效性 盈利点 城市 文化 商业 城市需求 消费者需求 投资者需求 整合运营的诠释 商业品牌在长三角地区的进一步的拓展延伸. 品牌价值在土地增值中充分体现. 商务资源及品牌储备的加强. 中国城市文化商业地产整