南昌房地产业的.doc

1111 1 学国学园江西南昌浙江大家大科技 项产报配套公寓目品定位告 绎凯产上海博才房地代理有限公司 二零零五年七月五日 2222 2 第一部分 市场篇 第一章 政策对南昌市场的影响 一、近期国家和南昌出台重要政策介绍 随着房地产市场持续升温，面对越来越大的市场风险，从2004 年开始，政府部门开始重 点调控房地产市场，采取一系列紧缩性宏观调控政策。特别是今年3 月份以来，相关政策连 续出台，引发市场频繁震动，其相关政策表述如下： .. 2005 年3 月16 日，中国人民银行宣布将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利 率水平，基准利率调整为6.12%，同时实行下限管理。 .. 2005 年3 月26 日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。一、高度重视 稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府 负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任； 三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供 应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引 导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的 各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 .. 2005 年4 月27 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市 场形势，提出八项措施引导和调控房地产市场（简称“新8 条”）。一是强化规划调控， 改善商品房结构。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是加强对普通商品 3333 3 住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四是完 善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调 控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。七是 切实整顿和规范市场秩序。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。 .. 2005 年4 月30 日，国务院七部委联合下发《关于稳定房价工作的意见》，主要内容 包括：规定自2005 年6 月1 日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，对个人购 买住房不足2 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，个人购买 普通住房超过2 年（含2 年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住 宅住房超过2 年（含2 年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后 的差额征收营业税。按照建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作意见》的要求， 南昌市拟定了普通住房的具体标准：住宅小区建筑容积率在1.0 以上、单套建筑面积 在144 平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住宅均价的1.2 倍以下。为便于操 作将南昌市区划分为4 类：具体价格为每平方米建筑面积3600 元、3000 元、2500 元、 1800 元。5 月31 日，经建设部、财政部、税务总局确认备案后对外公布。 .. 据南昌房管局信息中心工作人员介绍，从31 日起，南昌市房地产市场上进行交易的 商品房，逐步将在房地产交易中心的网上房地产网站上公布。但目前信息网的数据还 比较少，他们将逐步补充今年元月1 日以后的房产交易数据。 .. 据了解，目前南昌建设的经济适用住房包括城东，城南，城西，城北四个小区，目前 建成面积达156 万平方米，但建设规模以及发展速度还是比较缓慢。今后几年，南昌 准备每年计划建设50~60 万平方米的经济适用住房，其比例将占全市当年房地产开发 总量的15%~12%。 4444 4 .. 6 月1 日至今，南昌市地产交易中心挂出5 宗共7 块土地公开出让，其中住宅用地就 有600 余亩。据了解，2004 年南昌市区总供应商品房用地1500 余亩，2005 年则计划 出让住房用地4500 亩。这就是说，“国八条”后，南昌市住宅用地放量已经占了全年 土地计划供应量的1/7，也相当于去年商品房供地总量的一半。 二、政策性质类型和背景分析 1、政策性质类型分析 从政策性质看，主要分为五个方面的政策类型： 1）土地供给政策。限制土地供给，调节土地供给结构（增加中低价房和经济适用房土地供给）， 规范土地转让，防止土地囤积。 2）金融政策。包括利率政策、汇率、贷款首付额度和不同物业贷款安排。 3）财政税收政策。包括间接税和直接税，在交易环节和最终环节进行税收调控。所得税属于 直接税，而营业税、契税、房产税（尚未推出）则属于间接税，在持有和交易环节征收。 4）结构调节政策。增大中低价商品房和经济适用房市场供给，控制高价房市场供给。 5）市场规范政策