南京 2014 的年 10 月房地产市场报告.docx

南京 2014 年 10 月房地产市场报告 政策落地观望止 银十摇身变金十 市场走势 内容摘要： ? 宏观经济：2014 年 9 月份，全国居民消费价格总水平同比上涨 1.6%， 环比上涨 0.5%。 ? 中央政策：10 月 29 日，李克强主持召开国务院常务会议，部署推进消费扩大和升级，促进经济提质增效；稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。 ? 地方政策：10 月 20 日，南京市政府召开新闻发布会宣布，南京市户籍市域范围内户口实现通迁，也就是说，届时，老五县（江宁、江浦、六合、溧水、高淳）居民户口迁入主城，将按照市内户口政策办理。这一政策实施后，“老五县”居民户口迁往主城区，只要在主城区有合法稳定住所，即有自有产权房，就可以迁移户口，且对自有产权房面积没有任何限制，这项政策 12 月 1 日起正式实施。 ? 市场运行：一级市场方面，伴随着政策放松，销售的大幅回升，沉寂数月的南京土地市场也终于在十月未迎来了一波供地小高潮。十月的最后一周，南京市国土局推出 13 幅地块，总面积约达 45.56万平米。二级市场方面，在推盘量大幅增加，去化率明显上升的情况下，南京楼市 10 月份的认购套数出现了爆发式的增长10 月共计认购 13269 套，环比上涨六成，同比楼市火热的 2013 年也上涨四成。截至 10 月 31 日，南京可售商品房套数达到 54827 套，去化时间为 9.93 个月。虽然 10 月库存套数较 9 月上升了 1224 套，但去化时间却首次出现了缩短，这主要源于 10 月成交套数的大幅回升。 ? 对于后市：一级市场方面，在双限解除之后，伴随着南京楼市销售的持续火热和开发商拿地信心的不断提升，预计今年最后两个月南京市的土地供应会较前几个月有明显的改善。二级市场方面，由于今年积压已久的需求在 10 月份得到了集中性的释放，预计接下来几个月南京楼市的销量仍会保持高位，但想继续 10 月份的销量还是很有难度的。由于前三季度市场的低迷导致很多开发商离达成年度销售任务还有不小的距离，预计在四季度开发商为了完成年度销售任务仍会采取以价换量的策略的背景下，房价将会保持相对稳定。库存方面，尽管 11 月推盘量会很大，但在限贷放松政策逐步落实，开 发商为了年终考核放开优惠集体冲量、购房者信心回升的背景下，预计今年最后两个月南京楼市会呈现高库存、高去化的态势，不过去化时间会逐渐缩短。 一级市场：2014 年 10 月，南京全市（不含溧水、高淳两区）共出让商品房用地 13 宗，总面积达 45.56 万平米，南京全市共成交商品房用地 2 宗，总面积 16.79 万平米，总成交金额 510000 万元。 二级市场：2014 年 10 月，南京全市（含溧水、高淳两区）新增商品房预售 13593 套，同比上涨 19.4%，环比上涨 65.1%。南京全市（不含溧水、高淳两区）商品住宅认购套数为 13269 套，环比上涨 62.2%，同比上涨 42.8%；成交套数为 7572 套，环比上涨 55.0%，同比下降 9.7%。 总的来讲：一级市场方面，今年下半年，在双限解除之前，南京土地市场供应节奏比较缓慢。不过，伴随着政策放松，销售的大幅回升，沉寂数月的南京土地市场也终于在十月迎来了一波供地小高潮。在 10 月 28 日，在南京市国土局一连挂出 7 幅地块之后，仅仅时隔三天，10 月 31 日，南京市国土局再度挂出 6 幅地块，在这 13 幅地块中有 9 幅包含住宅开发性质。至此，南京市国土局一周内推地总面积约达 45.56 万平米。 10 月 22 日南京楼市迎来了解限后的首场土地拍卖。拍卖的河西南 NO.2014G52 和钟灵街 NO.2014G53 两幅优质宅地，当天在众多品牌房企的激烈的争夺下，分别经过 26 轮和 47 轮被上海建工和五矿地产拿下，楼面价分别高达 13821 元/㎡和 15455 元/㎡。 二级市场方面，伴随着销售的持续火热，10 月份开发商申领销许的速度明显加快，10 月南京商品房预售套数较 9 月有了大幅的提升，每周加推楼盘的个数较 9 月也明显增加。解限前大部分楼盘开盘时的去化率都在四五成左右，双限解除后，十月南京有不少楼盘都取得了 8 成以上的去化率，还有三家首次开盘的纯新盘取得了日光的好成绩。在推盘量大幅增加，去化率明显上升的情况下，南京楼市 10 月份的认购套数出现了爆发式的增长，10 月共计认购 13269 套，环比上涨六成，同比楼市火热的 2013 年也上涨四成，日均四百余套的认购量较限购解除之前日均二百余套的认购量翻了一倍。10 月 25 日，单日认购量甚至达到 750 套，创下今年以来新高。成交套数虽有滞后，也环比大涨了五成多。销售数据的大幅回升和购房者心