南京建宁路项目开的发可行性研究报告.doc

PAGE - PAGE 25 - 建宁路C2-01地块控制性详细规划调整可行性研究报告 一、项目概况及A、B地块统一开发 1、项目区位条件状况 本项目为建宁路C2-01地块，位于南京市下关区建宁路63号。 下关区地处南京市城区西北部，濒江依城，是南京市建设现代化城市的窗口性区域，素有“金陵北大门”之称。下关区是华东地区重要的物资集散地，自古水陆交通发达，路网系统较为完善，商业兴盛，旅游资源丰富，自然、人文景观众多，是全国科普示范城区。 建宁路目前已初步建成为南京市第三商圈的核心区域。它位于南京城北，西邻下关长途汽车站和南京火车西站；东邻南京长途汽车站、南京火车站；向北则为通向长江以北地区的南京长江大桥。建宁路北面为居住、工业区密集的铁北地区，南面临高档住宅密集的黑龙江路，是南京著名的市场一条街。该地区初具商业一条街的规模，交通发达，客流量大，有38条公交线路通过，日均人流量达32万人次，2006年商品成交额达150多亿元。 项目区位图 项目位置卫星图 本项目位于建宁路中段南侧。地块北面是建宁路，与建宁路隔街相对的是金桥装饰城，西面规划路以西是南京铁路运输学校的大操场，南面规划路以南是护城河绿地和护城河，东面是绿城新贵小区。 2、A、B地块独立开发面临的障碍 建宁路C2-01（A）地块于2005年7月5日开始挂牌出让，地块挂牌编号为NO.2005G50，出让面积为17550.9平方米。2005年7月20日 C2-01（A）地块南面为C2-01（B）地块，属南京铁道职业技术学院所有,当A地块挂牌出让时，B地块处于正常使用状态。 为实现未来B地块的有效利用，南京市规划局在给A地块提出的规划设计要点中明确提出： ①A地块须与B地块（红虚线范围）统一规划设计并按照统一审定的规划方案实施，退让A、B界线应基本均等。 ②规划方案应考虑A、B地块分期实施的可操作性，并充分考虑B地块独立运作时的开发价值。 ③在A、B地块分界处，建设单位可自行与相应土地产权人协商边界互换。 但由于A、B两地块分开、独立地实施开发，虽然进行了统一的规划设计，但在利用土地的科学性、合理性方面，仍然面临着很大的障碍。 而且，由于A、B地块交界处不规则，A、B地块独立开发要涉及到产权互换，而开发时间的不一致更让这一工作操作起来变得异常困难。 A、B地块分区图 A地块建筑用地范围图 3、A、B地块统一开发的可行性 ① A地块的开发商江苏建江投资开发公司自2005年取得该地块的土地使用权后，由于受地块面积狭小等因素的限制，虽然规划设计了多个方案，但一直未取得令人满意的效果，致使项目规划设计方案未获得政府有关部门批准，至今未进入实质性开发阶段。 ② B地块的土地使用权人南京铁道职业技术学院，由于受地块面积的限制，长远发展受到影响，因此该院计划将学校部分功能迁往新址。该院同意将B地块与A地块统一进行挂牌以取得迁移资金。 ③ 两地块统一开发有利于提高土地利用率。原方案虽然可以对A、B地块统一规划，但由于开发商不同，开发时间不同，必然会对土地的有效利用带来限制；而且，由于A、B两地块交界处不规则，极大地影响了建筑物的布置，如通过产权调换，在实际操作中更是存在很大的困难。两地块统一开发，开发商可以进行科学、合理地规划，进行统一的开发建设，大大提高土地的利用效率。 ④ 两地块统一开发为周边居民及商家带来了利益。两地块统一开发后，开发主体变成了一个开发商，两地块开发时间会一致或相衔接，这样不仅不会对其他利益主体造成侵害，而且还使建筑的整体性得到了提高，B地块的开发时间大大提前，周边路网、景观得到极大地改善。同时大面积的商业项目必将带动区域商业的整体发展。 总之，从规划的角度来看，两地块统一开发，将会有效地提高土地利用效率，给城市及相关业主带来利益。 市土地出让与储备领导小组也已经过研究并明确，将南侧B地块纳入统一规划。 经与江苏建江投资开发公司、南京铁道职业技术学院两单位协商，双方均表示同意A地块与B地块统一挂牌的方案。 二、建宁路近年的发展及主流业态的转变 1、原控制性详细规划依据的“现状数据”时间 下关区控制性详细规划由江苏省规划设计研究院编制。 由于控制性详细规划工作量较大，编制周期较长，虽然该规划的完成时间为2006年5月，但该项工作从2003年11月中旬即开始，并进而进行了现状调查。 该院在“控制性详细规划执行细则”的前言中特别注明：“规划中现状数据如未特别注明，均为2002年底资料。” 2、建宁路的发展现状 目前，建宁路已初步建成南京市第三商圈，日均人流量达32万人次，2006年商品成交额达150多亿元。 目前，建宁路形成商业规模的，主要是大桥南路广场至中