商业地产研策报告的提纲`.doc

PAGE PAGE 17 新城控股·商业管理中心 市场研究及策划定位工作框架 提供成果报告应包括但不限于以下内容，前期市场研究分析各阶段须给出明确的结论，整体条理清晰、逻辑缜密。策划阶段理由充分，观点明确。 市场研究分析 项目发展背景（项目发展的外部环境-城市环境、区域环境等） 研究目的：分析城市环境，判断可进入性。 研究方法：文献研究-统计年鉴、统计公报、规划纲要、政府门户及规划局网站等。 主要成果：宏观经济及区域发展分析报告、拓展战略建议。 基本要求：准确性、时效性、完整性。 宏观经济分析 城市综述 城市概述，面积、位置、交通、城市等级等。 城市经济 城市GDP，城市人口，人均GDP，人均可支配收入； 城市间比较，横向分析； 城市产业结构； 相关政策分析。 城市规划 城市总体规划； 商业规划及新城区规划； 交通规划。 相关经济政策 商业发展政策； 房地产政策。 区域发展分析 区域概况 城市版块划分； 城市各版块特征； 项目所在区域特征分析。 区域规划 项目所在区域规划。 结论 通过横向、纵向经济分析，城市（区域）规划分析，政策分析等，判断城市可进入性。 区域市场分析（区域市场业态业种分析，竞争或对标项目分析） 研究目的：分析区域商业环境，判断区域发展潜力，寻找市场稀缺空间。 研究方法：实地考察、访谈、总结归纳、文献研究-统计年鉴、统计公报等。 主要成果：区域商业分析报告、对标/竞争项目市调表（附件1），市场稀缺空间判断。 基本要求：具体、准确、数据充实完善、以统计图或统计图表现。 商圈界定 根据项目规模、规划指标等初步界定目标商圈。 区域业态现状分析（商业经营形态） 城市综合体 商场 商业街 社区商铺 商业总面积统计 区域业种现状分析（商业经营类别） 餐饮 服饰 百货零售 休闲娱乐 装修、装饰、建材、五金 文体、健身、美容 各业种面积比例 各业种平均商业坪效（与商业总面积结合，计算区域总营业额） 竞争/对标商业项目分析（N个） 竞争/对标项目分布图 基本资料 项目位置、建筑面积、建筑规划、开发商、运营商、停车位。 经营定位、主题定位 功能规划、布局 各商业经营区、辅助功能区、主入口、主通道、次通道、动线规划、电梯位置、数量、卫生间、卸货区、垃圾处理区等。 业态业种规划、比例 各业种面积比例； 各业种平面及立体布局。 目标客户 客户来源、年龄、性别、消费习惯等。 经营状况 日均人流量、营业额等 项目租售价格及租售状况 租售价格、租售方式（返祖、包租、免租期、物业管理费）； 租售比例； 主要客户来源。 结论及分析 分析商业市场各业态业种经营情况，总营业额，判断各业态、业种的饱和度。寻找市场稀缺空间。 消费需求分析 研究目的：分析区域消费群，判断区域消费潜力，了解消费需求。 研究方法：消费者访谈、文献研究-统计年鉴、统计公报、总结归纳、。 主要成果：区域消费者分析报告、消费者访谈分析报告、访谈问卷（附件2）。 基本要求：具体、准确、数据充实完善、以统计图或统计图表现。 社区状况 现有社区状况 社区楼盘数量、面积、人口来源、目前房价等。 主要研究方法：文献研究、实地考察 未来规划状况 社区未来规划，人口规划等。 主要研究方法：文献研究 人群特征 区域内人口总数量、年龄结构、职业类别、经济水平、人均可支配收入、消费习惯、消费构成等。 主要研究方法：文献研究、消费者访谈 结论及分析 根据区域人口数量、人均可支配收入数据，结合上文“区域市场分析”中总营业额、商业坪效等数据，计算可开发商业面积及可进入的业态业种。 商家拓展需求分析 研究目的：了解目标经营者意向，判断项目招商可行性。 研究方法：问卷，或电话访谈。 主要成果：各主要业态业种品牌商家访谈报告。访谈问卷（附件3） 基本要求：明确、客观。 业态业种及商家界定 根据区域商业市场及消费需求分析，界定业态业种的可能方向，选择商家品牌。 商家访谈分析 餐饮代表品牌商家访谈（3-4家） 服饰代表品牌商家访谈（3-4家） 百货零售代表品牌商家访谈（3-4家） 休闲娱乐代表品牌商家访谈（3-4家） 装修、装饰、建材、五金代表品牌商家访谈（4-5家） 文体、健身、美容代表品牌商家访谈 结论及分析 分析商家拓展意向，明确项目适用性及经营方向。 项目适用性分析 研究目的：分析项目客观指标，判断项目可能的发展方向。 研究方法：实地考察、文献研究-规划指标。 主要成果：项目位置图、规划红线图、四至实景图、道路交通图，业态业种适应方向。 基本要求：准确、客观。 基本信息 项目指标 地块现状特征 环境状况 道路环境 交通环境 结论及分析 根据项目客观现状、数据、规划指标等，判断项目的业态、业种适应方向。 市场总结及建议 综合以上各结论，总结城市发展潜力，寻找市场稀缺空间，发现消费需求，判断项目发展