土地估价师书上易的错试题及知识点.doc

知识点： 单位换算 1平方公里=1*10^6平方米 1亿=1*10^8 1亩=666.67平方米 1公顷=10000平方米 估价原则： 最有效使用应当以预期收益原则（最佳利用方式）和变动原则（能持续多久）为基础. 另：最有效使用原则应当以预测原理和变动原理为基础； 供需原则是以预期收益原则及下述的变动原则和竞争原则为基础的。同时。由于土地具有个别性，因此其替代性有限。 贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用。 变动原则与预测原则密切相关。 合法原则是前提。 抵押、担保、税收、记账目的类，要根据保守原则，适当考虑市场成本。 1、土地估价的概念：土地估价就是估价人员根据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。 2011年4月12日： 1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布日期：1990年（国务院）； 2、总平面图要素：场地局域位置，内部及四周环境的反映，拟建道路等的位置以及主要建筑物与用地界线及相邻建筑之间的距离，拟建建筑物名称、出入口位置、层数与设计标高，指北针、比例、风玫瑰图； 4、一般因素：社会因素、行政因素、经济因素 （地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等） 区域因素：商服繁华度、交通条件、基础设施和公用服务设施配套状况、环境质量、城市规划、产业聚集度； （区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制、和自然条件等） 个别因素：地势、朝向、地质、土地污染状况、临街条件、土地形状、面积、土地使用限制、土地使用年限等 （宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等） 区域因素也包含土地使用限制，不包含容积率； 5、选择市场比较法评估，必须确保估价对象同一供需圈、用途相同或相近、交易时间与估价基准日相差不超过3年，有三个以上案例。 6、基准地价的基准日与报告评估基准日相差不应超过3年； 7、 8、土地估价报告的主要内容：封面、摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用、附件； 土地估价技术报告的主要内容：封面、总述、估价对象描述及低价影响因素分析、土地估价过程、附件。 技术报告封面应有关键词，参照《城镇土地估价规程》2001年11月12日国家质量监督检验检疫总局 土地估价实务： 10、基础设施用地估价不适宜采用（ ） A、收益还原法 B、市场比较法 C、剩余法 D、基准地价系数修正法 E、成本逼近法 答案：AC 5、采用收益还原法对设有租赁权的土地使用权估价，土地收益按土地剩余使用年限内最有效利用方式下得未来土地收益计算。 4、工业用地估价一般宜采用（ ）。 A、市场比较法 B、长期趋势法 C、基准地价系数修正法 D、成本逼近法 E、剩余法 答案：ACD 7、按规定，上市公司的土地资产处置方法有（ ） A、企业以租赁方式取得土地使用权 B、企业依法以出让方式取得土地使用权 C、企业以置换方式取得土地使用权 D、国家作价入股 E、企业无偿取得土地使用权 答案：A、B、D 解析：根据国家有关规定，上市公司所有使用土地必须实行有偿使用方式，具体的使用方式有出让、租赁、国家作价出资（入股）和授权经营等。 8、评估协议出让土地使用权的再转让价格时应先评估国有土地的国家权益价格，国有土地的国家权益价格评估方法有（ ） A、倒算法 B、增值收益法 C、绝对地租收益法 D、实际收益法 E、级差地租收益法 答案：ABE 17、试算价格调整是估价程序的重要一环，对估价师的专业知识、经验与判断要求很高。估价师必须衡量各试算价格的（ ），进而确定最后的估价额。 A、相对重要性 B、可用程度 C、可靠性 D、合理性 E、一般性 答案：ABC 6、土地价格中不仅包括土地开发成本、全部或部分开发利润，而且还包括（ ） A、个别地租 B、平均地租 C、期望收益 D、级差地租 E、绝对地租 答案：D、E 4、机场、码头用地在收益还原法评估中不需考虑垄断地租修正。（√） 10、对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价系数修正法。 5、土地使用权转让市场是自由市场 3、对划拨土地使用权价值进行评估时，其取得成本和开发成本两项构成均应取社会平均成本 35、（ ）是指在保证农业用地的前提下，农用地转为建设用地的潜